【内覧】HARUMI FLAG（晴海フラッグ）、PARK VILLAGEとSEA VILLAGEの分譲価格と管理費・修繕積立金、都心で100㎡の部屋が1億円で買える最後のエリアか？

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先日、やっと予約がとれて、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の内覧会に行ってきました。

5月のGW（ゴールデンウィーク）に内覧したかったのですが、あっという間に埋まってしまい、その後もなかなか予約が取れない状況が続いていました。

私が予約した回も15分くらいで埋まってしまったとか。

都心３区の一角に安くマンションを買えるということで、注目度という意味では圧倒的なものを感じます。

ここまで内覧予約のハードルが高い物件は初めてです。

内覧会場は「HARUMI FLAG パビリオン」というネーミングで、「パークタワー晴海」のレジデンシャルサロンの奥にあります。

最寄り駅は東京メトロ有楽町線の「月島駅」と大江戸線の「勝どき駅」です。

このエリアに来ると、三井不動産の「パークタワー晴海」と三菱地所の「ザ・パークハウス 晴海タワーズ（クロノとティアロのツインタワー）」の外観の美しさに見とれてしまいます。

私は2017年に「パークタワー晴海」を内覧し、「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」も中古でいくつかの部屋を見ていますが、どちらもリゾート感あふれる素晴らしいマンションでした。

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2017年6月23日

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）を内覧した感想

「HARUMI FLAG パビリオン」の入口には、日本を代表する不動産デベロッパーの名前が並んでいます。

この「HARUMI FLAG パビリオン」には100名くらいのスタッフさんが働いていると小耳にはさみました。

これだけの数のスタッフを用意しても、なかなか内覧予約が取れない状況が続いているということに、注目度の高さを感じます。

内覧は以下の手順で進みました。

この中では3と4が他物件にはないインタラクティブな仕様となっており、子供でも楽しめるような工夫がされています。

単なるマンションの内覧会ではなく、１つの新しい街の内覧会なので、規模感も圧倒的でした。

モデルルームはオーシャンビューが望める「PARK VILLAGE」や「SEA VILLAGE」はリゾート感あふれる雰囲気の部屋となっており、都心ビューが望める「SUN VILLAGE」はアーバンな雰囲気のお部屋でした。

100㎡の大きな部屋が約1億円

昨今のマンション市場では価格が上がっているのに、部屋はどんどん狭くなっています。

これは買い手としては非常に残念な傾向です。

しかし、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」では最多面積が85㎡と大きな部屋が多く、後ほど分譲価格については詳しく書きますが、100㎡の部屋が約1億円で購入可能です。

100㎡＝1億円だと平米単価100万円、坪単価330万円です。

100㎡の部屋は都心だと2億、港区の一等地では3億を超えてきます。

100㎡を超える部屋の需要はそれほど多くないですが、供給も非常に少ないため、中古で出たとしても資産価値が維持しやすい（＝価格が落ちにくい）傾向があります。

100㎡以上で探しているという層は必ず存在していて、マンションによっては同じマンション内で買い手が見つかってしまうこともあります。

「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」は駅遠というデメリットもありますが、中央区という都心3区で100㎡の部屋を1億円で買えるのは、大きな部屋を探していた人にとっては非常に魅力的に映るのではないでしょうか。

しかも、オーシャンビューの永久眺望です。

個人的には「SEA VILLAGE」の100㎡以上の部屋が一番魅力的に感じました。

実際、価格表を見せて頂いた時に、「永久眺望の大きな部屋」に「希望住戸」を表す花マークが多く入っていました。

マンション市況が将来どうなるかは分かりませんが、なんとなく都心で100㎡の部屋が1億円で買える最後のエリアになるような気がしています。

SEA VILLAGEの上層階は天井が高い

「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の天井高は基本的に2500mmですが、「SEA VILLAGE」の上層階では2700mm〜3150mmと非常に高くなっています。

2700mmと言えば、タワーマンションの「パークタワー晴海」と同じ天井高です。

そして、後述しますが「SEA VILLAGE」のB棟とC棟は内廊下仕様です。

アルコープが深い

モデルルームを見た時にアルコープが深いところが最初に目に止まりました。

家に帰宅してから「SPEC BOOK」でも確認しましたが、図面で見ても明らかにアルコープが深いです。

最近の新築マンションでは、都心の平均坪単価600万円を超えてくるタワーマンションでもアルコープが浅い傾向があります。

アルコープが浅いとドアを開けてすぐ廊下となってしまいプライバシー感がなくなるので、このあたりの仕様は手を抜かないようにして欲しいと感じることが多かったのですが、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」はアルコープからプライバシー感を感じることができるくらい深かったです。

SEA VILLAGEのB棟・C棟とSUN VILLAGEのD棟は内廊下

「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の板状マンションは内廊下はないと思っていたのですが、SEA VILLAGEのB棟・C棟とSUN VILLAGEのD棟のみ内廊下となっています。

おそらく音対策だと思われます。

SEA VILLAGEのB棟・C棟の後ろには小中学校がありますし、SUN VILLAGEのD棟の向かいには商業施設があります。

タワー棟はどうなるか未定ですが、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」内で内廊下はこの3棟のみですから差別化になりそうです。

ただ、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の場合、植栽が多く植えられるので、外廊下から見える景色も素晴らしいものがあるかもしれません。

とにかく安く買いたいなら内側の棟

「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」は部屋から見える景色によって分譲価格が変わってきます。

価格が一番高いのがレインボーブリッジビューの部屋。

次に価格が高いのがレインボーブリッジは見えないけど海が見えるオーシャンビューの部屋。（バルコニーに出ればレインボーブリッジが見える部屋も多いです。）

基本的に永久眺望となるので、タワーじゃなくても2階や3階といった低層階でも永久眺望なのは価値が高いかもしれません。

一方、とにかく安く買いたいなら「PARK VILLAGE」と「SUN VILLAGE」の内側にある棟の部屋です。

上の画像だとピンクで囲った部屋になりますが、海に面していない部屋なら基本的に坪単価300万以下で購入することが可能です。

元気な子供が多い家庭なら2階が狙い目

「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」は1階には分譲住戸が入らず、共有施設やコンビニなどのお店になります。

よって、分譲住戸は2階からとなります。

1階には誰も住んでいないので、元気な子供が多い家庭なら下の部屋への騒音が気にならない2階の部屋が狙い目かもしれません。

実際、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」では3階や4階よりも2階の方が価格が少し高くなっています。

部屋で元気に暴れまわる子どもたちがいる家庭だと、どうしても下の階への騒音が気になってしまいます。

でも、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の2階の部屋ならそういった気遣いをしなくて済みます。

そして、2階という低層階でも永久眺望の部屋があるというところが「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の隠れた魅力だと思います。

湾岸エリアで大規模商業施設は希少

湾岸エリアのどのマンションにも言えることですが、建物のクオリティーは非常に高いけど、周辺で買い物できるところが少ないという点があります。特に、スーパーが少ないので、日常の買い物には不便なエリアと言えます。

一方、「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」内には大きな商業施設が入るので、買い物に困りません。スーパーも入る予定です。

また、メインストリートには1階にコンビニが入る予定ですし、カフェなどが入る可能性もゼロではないと思います。

湾岸エリアの大規模商業施設と言えば「アーバンドック ららぽーと豊洲」ですが、近辺のマンションは中古市場でも他の物件と比べて高い価格で流通しているそうですが、大きな商業施設が近隣にあることで日常の利便性が上がり、資産価値の維持にもつながる傾向があります。

これは湾岸エリアだけでなく、世界中の不動産の最近の傾向のように感じます。

内覧後のコンセプトムービーは必見

内覧後に壁に埋め込まれたテレビで見ることができるコンセプトムービーはぜひ見ておきたいところです。

というのも、それぞれの建物のエントランスやラウンジのデザインをCGで見ることができるからです。

これを見ると、1階のエントランスホールはかなりクオリティが高いことが分かります。

建物ごとにデザイナーが違うので、それぞれの棟で個性があります。

都心ビューが望めるSUN VILLAGEの棟だと都会的な雰囲気だったり、オーシャンビューが望めるPARK VILLAGEやSEA VILLAGEの棟だとリゾート的な雰囲気だったりと様々です。

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の現地まで行って建設状況を確認

内覧後、HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の現地に歩いて向かいました。

この通りが、HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の中心の交差点「センターコア」に続く大通りですが、このあたりに地下鉄駅ができると、だいぶ便利になりそうですが。

奥に見えるタワーマンションは手前から「ベイシティ晴海スカイリンクタワー」「DEUX TOURS（ドゥ・トゥール）ツインタワー」「ベイサイドタワー晴海」です。

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の入口に到着。

「賃貸棟（PORT VILLAGE）」は2019年2月の前回訪問時に比べるとだいぶ外観が見えてきています。

写真で見る建設中のHARUMI FLAG（晴海フラッグ・オリンピック選手村）2019年2月半ば、周辺タワマン写真も掲載

2019年2月27日

この大通りがHARUMI FLAG（晴海フラッグ）のメインストリートです。

「賃貸棟（PORT VILLAGE）」の右側の建物の前に「BRTの停留所」ができる予定です。

「BRTの停留所」は「PARK VILLAGE」と「SUN VILLAGE」の間にもできる予定なので、メインストリートに2箇所できる予定です。

さらに、商業施設と小中学校の間には、「都営バスの停留所」もできる予定です。

つまり、メインストリート沿いに「BRTの停留所」が2つ、「都営バスの停留所」が1つできる予定ということです。

メインストリートから見た建設中の「SEA VILLAGE（左側）」と「PARK VILLAGE（右側）」。

メインストリートの交差点「センターコア」までやってきました。これは「PARK VILLAGE」です。

白いプレハブが建っている場所にタワーマンションが建つ予定ですが、だいぶ先の話です。

左側が「PARK VILLAGE」、右側が「SUN VILLAGE」。

ここを真っ直ぐ進むと「晴海ふ頭公園」に行きます。

「SUN VILLAGE（左側）」と建設中の「商業施設（右側）」の間の道です。

「SUN VILLAGE」のD棟（内廊下）と今後「SUN VILLAGE」内に建つ予定のタワーマンションは商業施設の隣に面しているので、買い物には一番便利な立地と言えそうです。

交差点「センターコア」から今まで歩いてきた道を振り返ってみました。

右側が「PORT VILLAGE（賃貸棟）」、左側が「中央清掃工場」です。

個人的なイチオシ「SEA VILLAGE」

「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」内では商業施設と反対側の立地になりますが、個人的には海がすぐ近くにあってリゾート感満載で、向かいの豊洲市場（新豊洲）までも距離がある「SEA VILLAGE」がいいと思いました。

「SEA VILLAGE」は部屋の向きが南東なので、朝、陽を浴びながら起きたり、朝食が食べられるのもいいです。

モデルルームでも「SEA VILLAGE」の部屋はバルコニーが広く、バルコニーが1つの部屋のように演出されていました。

日中は都内でバリバリ働き、1日の終わりにベランダで潮の香りを感じながらビールでも飲んだら最高だろうなぁ〜と思ってしまいました。

ベランダからはこんな感じでレインボーブリッジも見えるのではないでしょうか。

豊洲市場まで500メートルの距離があり、さらに豊洲市場が低層なので抜け感もあります。

目の前がマンションじゃないというところもポイントだと思います。

向かいの視線が気にならないので、カーテンなしでもいけそうですし、ベランダで過ごしていてもあまり視線が気にならなそうです。

目の前が船の停留場になっているのも、ビジュアル的にリゾート感を演出してくれます。

夜になれば、ライトアップされた屋形船もきれいかもしれません。

今回、私は夕方に行きましたが、「SEA VILLAGE」のあたりは海の潮の香りがいい匂いで、すごくリラックスできました。

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の分譲価格

第1期販売では、「PARK VILLAGE」のA棟・F棟・B棟・C棟と「SEA VILLAGE」のA棟・B棟・D棟の7棟が販売になります。

ただし、全部屋が売り出されるわけではなく、時期販売住戸もあります。

「SUN VILLAGE」は2019年秋から販売開始となるようです。

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）が世の中に発表された時、事前価格予想として「坪単価270万～280万円」という数字が出ていましたが、眺望がある部屋は基本的に坪単価300万以上となっているようです。

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2018年12月1日

逆に、眺望が見込めない部屋は坪単価240万円台からあります。

価格表はもらえず、気になる部屋だけメモって欲しいと言われたので、さすがに全部屋をメモるわけにもいかず、上層階と8階をメインにメモりました。（棟によっては2階もメモりました）

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の板状マンションは14階〜18階となっているので、中間をとると7階と9階でさらに中間をとると8階になります。

そのため、8階の価格が一番参考になると思われます。

100㎡以上の部屋は色を緑にしています。

また、「管理費・修繕積立金」の「その他（3,350円）」には以下の項目が含まれています。

• インターネット使用料：2,200円
• タウンマネージメント費：500円
• 自治会費：100円
• テレビ使用料：550円

購入を考えている人は住まいサーフィンに登録（無料）して、過去に湾岸エリアで販売されたマンションの価格などをチェックしておくといいかもしれません。

また、買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

PARK VILLAGE（A棟・F棟・B棟・C棟）の分譲価格と管理費・修繕積立金

A棟

F棟

B棟

C棟

SEA VILLAGE（A棟・B棟・D棟）の分譲価格と管理費・修繕積立金

住まいサーフィンに登録（無料）すると、過去に販売された代官山のマンション価格をチェックすることができるので、相場を知る意味でも確認しておいた方がいいと思われます。

A棟

B棟（内廊下）

D棟

第1期のスケジュールと手付金

HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の「PARK VILLAGE」「SEA VILLAGE」「SUN VILLAGE」は「建物竣工予定時期」が2022年秋、「入居予定時期」が2023年3月下旬ですが、「PARK VILLAGE」と「SEA VILLAGE」の第1期販売住戸は2019年7月から申し込みが始まります。

第1期のスケジュールは以下の通りです。

• 7月15日：「ご希望住戸承り書」受付締切（予定）
• 7月下旬：第1期正式価格の発表会および登録受付開始（予定）
• 8月上旬〜中旬ごろ：第1期登録締切・抽選会・ご契約（予定）

分譲価格の10%の手付金を契約時に振り込み、契約締結します。

たとえば、8500万円の部屋なら850万円を手付金として入居予定時期の2023年3月下旬まで約3年半くらい拘束されるということです。

タワーマンションの場合、契約から入居まで2年くらいかかりますので、手付金は2年ほど拘束されるのは当たり前ですが、HARUMI FLAG（晴海フラッグ）の場合は3年半とさらに長い期間となるので、ここは人によっては心理的ハードルになるかもしれません。

ただ、私が内覧して感じたことは、第1期は多くの人の予想以上に好調に売れていくのではないかということです。

ゼロから街を作るので街並みに統一感があってきれいですし、最先端の設備を取り入れていますし、自然も海と緑と多いですし、大規模商業施設やコンビニもできますし、利用できる共有施設の数もタワーマンションの比ではありません。

唯一のデメリットは駅から遠いことなのですが、都営バスやBRTを使えば東京・新橋・汐留・虎ノ門といったオフィス街へは通いやすい立地です。

街全体にリゾート感があるので、仕事とプライベートのオンオフも付けやすエリアと言えます。

眺望さえ贅沢しなければ、「中央区で坪単価300万円以下」と今の不動産市況では割安感があるのは事実なので、神奈川・千葉・埼玉に住んでいて都心まで通勤で通っている人の「職場の近くに住みたい」という需要を飲み込んでいくのではないかと思いました。

広い部屋になるとグロス（分譲価格）も高くなりますが、今は夫婦共働きで世帯年収1000万円以上の家庭も多いです。

個人的に気になるのが、今後の湾岸エリアの中古市場がHARUMI FLAG（晴海フラッグ）の坪単価にどれだけ影響を受けるのかといったところです。

関連・出典サイト

• HARUMI FLAG（公式サイト）

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