地価(=土地の価格)の指標となる「公示地価」「路線価」「基準地価」の説明と違い

Pocket
LINEで送る

自宅不動産や投資用不動産を保有している人なら、常に地価(=土地の価格)は気になるところだと思います。

なぜなら、自分が保有する物件の価値に直結する問題だからです。

地価(=土地の価格)が上がれば、売却価格も高くなることが見込めます。

地価(=土地の価格)の上昇は個人だけでなく、不動産を保有する企業や国にも恩恵があります。

企業は保有する不動産を高値売却できれば売却益が得られますし、売却せずに保有し続けたとしても、地価の上昇が担保価値の向上につながるので、融資枠の拡大が見込めるというメリットも出てきます。

国にとっても、相続税や固定資産税といった税収の増加につながります。

逆に、これからマンションを購入したいと思っている人にとって、地価(=土地の価格)の上昇はマンション価格の上昇につながるのでデメリットとなりえます。

すでにマンションを購入済みの人にとっても、固定資産税の増加は維持費の増加につながるのでデメリットと言えます。

地価(=土地の価格)の推移の目安になる指標としては、日本では「公示地価」「路線価」「基準地価」の3つがあります。

今回はこの3つの指標の違いについて説明します。

土地価格の指標となる「公示地価」「路線価」「基準地価」の違い

公示地価 路線価 基準地価
管轄 国土交通省 国税庁 都道府県
法律 地価公示法 国土利用計画法
開始年 1971年(昭和46年) 1955年(昭和30年) 1975年(昭和50年)
調査日 1月1日 1月1日 7月1日
公表月 3月 7月 9月
調査地点数
※2018年時点
約2万6000 約33万 約2万1500
評価・算出方法 「住宅地」「商業地」「工業地」などと土地を分類。

建物の価値などに土地価格が左右されないよう土地を更地として評価。

最も土地を有効に活用した場合を想定し、2人以上の不動産鑑定士の評価を元に1平方メートルあたりの価格を算出。

主要道路に面した1平方メートルあたりの土地価格(評価額)を算出。

「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあるが、単に「路線価」と言った場合は「相続税路線価」を指すことが多い。

「住宅地」「商業地」「工業地」などと土地を分類。

建物の価値などに土地価格が左右されないよう土地を更地として評価。

最も土地を有効に活用した場合を想定し、1人以上の不動産鑑定士の評価を元に1平方メートルあたりの価格を算出。

活用法 民間の土地取引や公共事業用地の取得の際の価格の指標に。 「相続税路線価」は相続税や贈与税の算定基準とされ、公示地価の約8割が評価額の目安に。

「固定資産税路線価」は固定資産税額の算出の基準とされ、公示地価の約7割が評価額の目安に。

民間の土地取引や公共事業用地の取得の際の価格の指標に。

土地の価格の決まり方

土地の価格の決まり方は、不動産鑑定士によって以下の2つの方法で決められます。

  • 収益還元法・・・その土地に商業ビルやマンションを建てた場合の家賃収入から計算し、エリアごとに期待できる利回りから地価を算出。
  • 取引事例比較法・・・近隣の売買取引価格を手がかりに地価を算出。取引年度も加味し、地価が上昇傾向にあれば、その分を上乗せ。

公示地価の関連サイト

地図で見る2018年(平成30年)東京の住宅地で公示地価が高いエリアランキングTOP30

2018.04.04

地図で見る!2017年 東京の公示地価(住宅地)が高いエリアランキングTOP30

2017.07.26

路線価の関連サイト

地図で見る2018年(平成30年)路線価が高い所在地ランキングTOP30(東京国税局管轄)

2018.07.07

基準地価の関連サイト

2018年(平成30年)住宅地の基準地価〜千代田区・港区・中央区・渋谷区・新宿区・文京区・江東区・品川区・目黒区

2018.09.30
Pocket
LINEで送る

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です