
自宅不動産や投資用不動産を保有している人なら、常に地価(=土地の価格)は気になるところだと思います。
なぜなら、自分が保有する物件の価値に直結する問題だからです。
地価(=土地の価格)が上がれば、売却価格も高くなることが見込めます。
地価(=土地の価格)の上昇は個人だけでなく、不動産を保有する企業や国にも恩恵があります。
企業は保有する不動産を高値売却できれば売却益が得られますし、売却せずに保有し続けたとしても、地価の上昇が担保価値の向上につながるので、融資枠の拡大が見込めるというメリットも出てきます。
国にとっても、相続税や固定資産税といった税収の増加につながります。
逆に、これからマンションを購入したいと思っている人にとって、地価(=土地の価格)の上昇はマンション価格の上昇につながるのでデメリットとなりえます。
すでにマンションを購入済みの人にとっても、固定資産税の増加は維持費の増加につながるのでデメリットと言えます。
地価(=土地の価格)の推移の目安になる指標としては、日本では「公示地価」「路線価」「基準地価」の3つがあります。
今回はこの3つの指標の違いについて説明します。
土地価格の指標となる「公示地価」「路線価」「基準地価」の違い
公示地価 | 路線価 | 基準地価 | |
---|---|---|---|
管轄 | 国土交通省 | 国税庁 | 都道府県 |
法律 | 地価公示法 | – | 国土利用計画法 |
開始年 | 1971年(昭和46年) | 1955年(昭和30年) | 1975年(昭和50年) |
調査日 | 1月1日 | 1月1日 | 7月1日 |
公表月 | 3月 | 7月 | 9月 |
調査地点数 ※2018年時点 |
約2万6000 | 約33万 | 約2万1500 |
評価・算出方法 | 「住宅地」「商業地」「工業地」などと土地を分類。
建物の価値などに土地価格が左右されないよう土地を更地として評価。 最も土地を有効に活用した場合を想定し、2人以上の不動産鑑定士の評価を元に1平方メートルあたりの価格を算出。 |
主要道路に面した1平方メートルあたりの土地価格(評価額)を算出。
「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2つがあるが、単に「路線価」と言った場合は「相続税路線価」を指すことが多い。 |
「住宅地」「商業地」「工業地」などと土地を分類。
建物の価値などに土地価格が左右されないよう土地を更地として評価。 最も土地を有効に活用した場合を想定し、1人以上の不動産鑑定士の評価を元に1平方メートルあたりの価格を算出。 |
活用法 | 民間の土地取引や公共事業用地の取得の際の価格の指標に。 | 「相続税路線価」は相続税や贈与税の算定基準とされ、公示地価の約8割が評価額の目安に。
「固定資産税路線価」は固定資産税額の算出の基準とされ、公示地価の約7割が評価額の目安に。 |
民間の土地取引や公共事業用地の取得の際の価格の指標に。 |
土地の価格の決まり方
土地の価格の決まり方は、不動産鑑定士によって以下の2つの方法で決められます。
- 収益還元法・・・その土地に商業ビルやマンションを建てた場合の家賃収入から計算し、エリアごとに期待できる利回りから地価を算出。
- 取引事例比較法・・・近隣の売買取引価格を手がかりに地価を算出。取引年度も加味し、地価が上昇傾向にあれば、その分を上乗せ。
公示地価の関連サイト
- 国土交通省|標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査~
- 国土交通省 – 土地・建設産業:地価公示
- 国土交通省 – 土地・建設産業:ここがポイント地価公示
- 全国地価マップ:地価公示・地価調査
- 公示地価 – Wikipedia
路線価の関連サイト
- 国税庁|財産評価基準書 路線価図・評価倍率表
- 国税庁|路線価図の説明
- 国税庁|路線価図の見方
- 全国地価マップ:固定資産税路線価等
- 全国地価マップ:相続税路線価等
- 路線価 – Wikipedia
- 相続税路線価 – Wikipedia
- 相続税 – Wikipedia
- 贈与税 – Wikipedia
- 固定資産税 – Wikipedia
基準地価の関連サイト
- 国土交通省|標準地・基準地検索システム~国土交通省地価公示・都道府県地価調査~
- 国土交通省 – 土地・建設産業:都道府県地価調査
- 国土利用計画法 – e-Gov法令検索 – 電子政府の総合窓口e-Gov
- 全国地価マップ:地価公示・地価調査
- 基準地標準価格 – Wikipedia
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