【内覧】プラウド虎ノ門、緑豊かな港区の一等地の希少な新築マンション、東京ワールドゲートに隣接する建替プロジェクト

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東京メトロ日比谷線「神谷町駅」徒歩2分、港区虎ノ門4丁目に建つ「プラウド虎ノ門」を内覧してきました。

2019年10月中旬竣工予定の地上19階地下1階の免震レジデンスです。

個人的には、虎ノ門4丁目〜六本木一丁目〜赤坂一丁目あたりのエリアは港区の中でもワンランク上の別格エリアという印象があります。

「虎ノ門」は官公庁がある「霞が関」に隣接していることからオフィスやホテルが多く、住宅は少ないエリアです。

なぜなら、1回きりの販売で終わってしまう住宅よりも、将来的に長く収益が望めるオフィスやホテルの方が儲かるからです。

実際、「プラウド虎ノ門」は2014年に虎ノ門3丁目に建てられたNTT都市開発の「ウェリスタワー愛宕虎ノ門」に次ぐ、虎ノ門アドレスで5年ぶりの新築分譲マンションとなります。

そういう意味では、虎ノ門アドレスに建つマンションや住宅は希少性があると言えます。

「プラウド虎ノ門」は既存のマンションの「建替えプロジェクト」ということで、19階建て・62戸のマンションですが、一般に分譲されるのは24戸(38.7%)のみで、他は地権者住戸となります。

「この立地でこの戸数なのだから、安いはずがない」と思っていましたが、案の定、それなりの価格となっています。(価格についてはこのページの下に予定価格を掲載しています。)

隣には虎ノ門の再開発の1つ「東京ワールドゲート」が建ちますし、周辺では大規模再開が目白押しですし、坂を登ればきれいに整備された緑道が広がる歴史と将来性を兼ね備えたプレミアムな立地です。

現時点では「住まいサーフィン」には登録されていないようですが、相当高い評価が付くのではないかと思っています。

立地

「プラウド虎ノ門」は「桜田通り」から西側にちょっと入った場所に建ちます。

「桜田通り」と「六本木通り」に挟まれた「虎ノ門4丁目」〜「虎ノ門2丁目」〜「港区赤坂1丁目(2018年の住宅地の公示地価で1位)」〜「港区六本木1丁目」エリアは緑が豊富で、坂が作る街並みが美しく、外国人も多いエリアです。

虎ノ門4丁目は江戸時代には「葺手町(ふきてちょう)」と呼ばれた長い歴史を持つ住宅地です。

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「プラウド虎ノ門」の一番の売りは「立地」だと思います。

「神谷町駅」徒歩2分という駅近だけでなく、「神谷町駅」がある「桜田通り」から西側は昔、大名が住んでいたエリアなので、区画が大きくなっています。

逆に、「桜田通り」から東(新橋方面)のエリアは昔、庶民が住んでいたエリアなので、区画が狭くなっています。

さらに、「プラウド虎ノ門」周辺は都心のど真ん中にも関わらず、非常に緑が豊富なエリアです。

アメリカ大使館やスペイン大使館、スウェーデン大使館、オランダ大使館と大使館も多いエリアにもなっています。

特に、アメリカ大使館があるということが、このエリアの価値を示していると思います。

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また、徒歩圏には「虎ノ門城山トラストタワー」「虎ノ門ヒルズ森タワー」「アークヒルズ」「泉ガーデンタワー」「ホテルオークラ東京」といった施設があるので、外食の選択肢も数多くあります。

さらに、2020年には隣に「東京ワールドゲート」が完成します。

「プラウド虎ノ門」は東京メトロ日比谷線「神谷町駅」まで徒歩2分ということですが、私が現地を見たところ、斜め前に「神谷町駅」の出入口がありました。

神谷町駅に直結している「神谷町MTビル」の出入口で、私が見に行った日は休日のためか出入口は門で閉まっていました。

この出入口の前から「プラウド虎ノ門」の建設地が見えます。

この出入口が休日・祝日問わず365日利用できるようになれば、「神谷町駅」徒歩1分となり、このマンションの資産価値をさらに上げる要素となり得るのではないでしょうか?

東京ワールドゲートと隣接

「プラウド虎ノ門」は現在建設中の「東京ワールドゲート」と隣接しています。

森トラストグループが手掛ける「東京ワールドゲート」は国家戦略特区の1つで、「国際ビジネス拠点」として「世界と東京、世界と日本をつなげるゲート」としての役割を担う施設になります。

各フロアの構成は以下のようになっています。

  • 37〜38階:ホテルサービス付き最高級分譲レジデンス
  • 31〜36階:ホテル「東京エディション虎ノ門」、サービスアパートメント
  • 3〜30階:オフィス
  • 2階:医療施設、ラウンジ、カンファレンス
  • 1階:ショップ、レストラン

「東京ワールドゲート」の周辺は豊富な緑で覆われ、元々あった神社も「プラウド虎ノ門」側に移動されます。

このエリアは現在でも緑豊かなエリアですが、「東京ワールドゲート」の登場でさらに緑豊かなエリアになっていきそうです。

「東京ワールドゲート」の周辺を歩いてみたところ、壁には完成図が描かれていました。

この完成図を見る限り、かなり良い雰囲気の施設&周辺環境になりそうです。

「プラウド虎ノ門」に住めば「東京ワールドゲート」を日常使いできます。

「東京ワールドゲート」は38階建てなので、完成すると隣に立つタワーマンション「虎ノ門タワーズレジデンス(41階建て・267戸・2006年9月築・鹿島建設株式会社)」のビューの一部がなくなりそうです。

「タワーマンション=ビュー」みたいなところがあるのも事実なので、ビューがなくなる部屋の資産価値は少し下がりそうにも思いますが、「東京ワールドゲート」ができることで日常の利便性は向上しそうです。

虎ノ門エリアの他の再開発については、以下の「パークリュクス虎ノ門」の記事に詳しく書いています。ちなみに、「パークリュクス虎ノ門」のアドレスは「港区西新橋3丁目」です。

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建て替えプロジェクト

「プラウド虎ノ門」は既存のマンションの建て替えプロジェクトです。

元々は「葺手(ふきて)ハイツ(8階建て・34戸・1973年3月築)」というマンションでした。

1973年築なので、「プラウド虎ノ門」の着工が始まった2016年7月時点では43年が経過しています。

私が過去に内覧した建替えプロジェクトとしては、三井不動産レジデンシャルの「パークコート乃木坂 ザ タワー」がありますが、こちらは25階・88戸の規模感のマンションです。

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今後、住宅地として資産価値が高いエリアでは建替えプロジェクトが増えてくると思われます。

なぜなら、東京都心ではマンションを建てられるような大きな土地が少なくなっているからです。

土地が出てきたとしても、ホテルやオフィスと土地の取り合いになり、マンションデベロッパーはなかなか好条件で土地を取得することが難しい状況にあります。

また、日本の鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年なので、1970年代に建てられたマンションは耐用年数期限のカウントダウンが始まっています。(1973年に建てられたマンションは2020年で築47年に。)

耐用年数が近づく古いマンションは老朽化や耐震性に問題があります。

「マンションデベロッパーは土地取得に一番優秀な営業マンを配置する」と以前、何かの本で読んだことがありますが、今なら好立地に建つ耐用年数(47年)が近づくマンションへの建替え提案の営業に優秀な人材を充てているのではないでしょうか?

といっても、地権者との交渉は簡単には進まず、中には「死ぬまでここで暮らしたい」という高齢者もいます。皆が皆、いま住んでいるマンションを建て替えて、新しいマンションに住みたいと思うわけではありません。

私が過去に内覧したマンションでも「地権者との交渉に10年ほどかかった」というマンションがいくつかありました。

こういった事情があるため、今後は資産価値が高い好立地の「建替えプロジェクト」が都心では増えていくと思いますが、安い価格では出てこないという印象があります。

ちなみに、野村不動産は過去にもいくつかの建替えプロジェクトを手掛けています。

  • プラウド新宿御苑エンパイア(2010年6月・13階建て・35戸)
  • プラウドタワー白金台(2014年8月・34階建て・188戸)
  • ザ・レジデンス三田(2014年11月・24階建て・252戸)

外観デザイン

現地や周辺を歩いてみて、「プラウド虎ノ門」の外観デザインは現地に溶け込むデザインだと思いました。

地権者の要望で「シンプルなマンションにしてほしい」「余計な共有施設を付けて管理費などのランニングコストを上げて欲しくない」といった声があったようで、共有施設は1階のラウンジのみとなっています。

「プラウド虎ノ門」は総合設計制度となっているため、エントランス前は公開空地になっています。

※総合設計制度・・・一定規模以上の敷地面積やオープンスペースを確保するなど厳しい条件をクリアした建築計画に適用され、建物の容積率が緩和される制度。

エントランス上部にはマットゴールドのカラーガラスが使われています。

とにかく緑が多く、坂が美しい街並みを作る周辺環境

赤坂一丁目から六本木一丁目、そして虎ノ門4丁目を歩いてみました。

ピンクのラインの道のりを歩きました。スタートは「赤坂インターシティ」でゴールが「プラウド虎ノ門」です。

赤坂一丁目にある新日鉄興和不動産の「赤坂インターシティ」の横の坂からスタートします。

緑豊かな歩道が続きます。

「赤坂インターシティ」は高層複合ビルで、15階まではオフィスや店舗が入っており、高層階には外国人向け高級賃貸マンション「ホーマット・バイカウント(HOMAT VISCOUNT)」が入っています。

隣には米国大使館があるため、誰もが住めるようなマンションではなさそうです。

「ホーマット・バイカウント(HOMAT VISCOUNT)」は2005年1月竣工ですが、外国人向けということで、以下のように広い間取りが多くなっているようです。家賃もお高めです。

  • 182.64㎡・3LDK・25階・家賃120万円
  • 205.55㎡・4LDK・26階・家賃150万円

エントランスは16階にあり、29階にはスカイラウンジとフィットネスルーム、屋上には庭園があります。

「ホーマット・バイカウント(HOMAT VISCOUNT)」の隣には広場があるのですが、公開空地のため誰でも入ることができます。

広場に入ってみました。

小さな池がありました。この奥には米国大使館が隣接しているせいか、警察官の姿を見かけました。

広場から歩道に戻って、さらに坂を登ります。

「新榎坂(しんえのきざか)」と書いてあります。というわけで、今まで登ってきた坂は「新榎坂」という名前の坂のようです。

赤坂インターシティ(2005年2月竣工)の建築に伴って整備された道のようです。昔からある坂ではないため、名前に「新」という文字が付いているのでしょう。

「六本木通り」から「ANAインターコンチネンタルホテル東京」の横を登る坂に有名な「桜坂」がありますが、この「新榎坂」につながります。

「新榎坂」をさらの登ります。右手の白い建物は「ANAインターコンチネンタルホテル東京」です。

公開空地のあるマンションがありました。

このマンションは「SAION SAKURAZAKA(サイオン桜坂)」です。

2009年11月築、26階建て・87戸のマンションで、施主は興和不動産、施工は大林組です。

このあたりは都心の割にはすごく静かなので、落ち着いて暮らせそうです。

「SAION SAKURAZAKA(サイオン桜坂)」の裏手には「澄泉寺」や「正福寺」といった寺院があります。

ここで、今まで登った来た道のりを振り返ってみます。

「ホーマット・バイカウント(HOMAT VISCOUNT)」が入る「赤坂インターシティ」のデザイン性の高さが目立ちます。

「SAION SAKURAZAKA(サイオン桜坂)」の奥には建替え中の「ホテルオークラ東京」の本館が見えます。

「新榎坂」を道なりに登って左に曲がったところです。

写真には映っていませんが、右手には「アークヒルズ」があります。

この通り沿いに三井不動産レジデンシャルの「パークコート赤坂桜坂」が建っています。

2016年3月築、13階建て・46戸のマンションで施主が三井不動産レジデンシャル、施工が竹中工務店です。

現在、84.63㎡・3LDK・6階の部屋が2億円で売り出されていますが、この価格で成約すれば坪単価は779.86万円となります。

「パークコート赤坂桜坂」の奥には森ビルの「アークヒルズエグゼクティブタワー」があります。

1999年3月竣工、地上9階・地下2階、46戸の賃貸マンションです。

現在、一戸空室が出ていますが、101.18㎡のワンルームで家賃は930,000円です。

100㎡を超えるワンルームって今となってはすごく珍しいのではないでしょうか。

六本木一丁目方面に向けて道なりに歩きます。

道路の両サイドに木々が等間隔で植えてあり緑が多いので、歩いていて気持ちいいです。

オープンテラス席がある「カフェランディ(CAFE RANDY)」です。

緑に囲まれたテラス席での食事はかなり気持ちよさそうでしたが、場所柄か外国人のお客さんが多かったです。

「カフェランディ(CAFE RANDY)」はCMやドラマ、雑誌のロケ場所としても利用されているカフェですが、残念ながらアークヒルズのリニューアルに伴い、2018年5月31日に閉店してしまうようです。

「カフェランディ(CAFE RANDY)」を通り過ぎると、左手に「スペイン大使館」があります。

三井不動産レジデンシャルの「パークコート六本木ヒルトップ」が見えてきました。

左が森ビルの「アークヒルズ仙石山森タワー」で、右が「パークコート六本木ヒルトップ」です。

「泉ガーデンギャラリー」の向かいには・・・

ガラスカーテンウォールが圧倒的な存在感を放つ住友不動産の「泉ガーデンタワー」が建っています。

「パークコート六本木ヒルトップ」の前までやってきました。

「パークコート六本木ヒルトップ」のエントランスです。

「ザ・高級マンション」と言えるような雰囲気のあるエントランスです。

こちらは「パークコート六本木ヒルトップ」の先ほどとは反対側のエントランスです。

「パークコート六本木ヒルトップ」は2012年8月竣工・27階建て・270戸のタワーマンションです。

今度はこの道を「ホテルオークラ東京」方面に向かって歩きます。

「パークコート六本木ヒルトップ」の隣には「御組坂(おくみざか)」という小さな坂がありますが、「泉ガーデンタワー」が建つ前はもっと長い坂だったようです。

「御組坂」の右側が工事中でしたが、住友不動産のオフィスかマンションが建つようです。マンションだったら、立地的に相当高い金額で出てくるのではないでしょうか。

「アークヒルズ仙石山森タワー」周辺の広場です。

「アークヒルズ仙石山森タワー」は中〜上層階がオフィスで、中層階以下が住宅というちょっと変わった構成になっています。

通常、ビューが抜ける中〜上層階を住宅にした方が景色による資産価値向上で高く売れそうですが、なぜかオフィスが上層階にあります。

「アークヒルズ仙石山森タワー」周辺はとにかく緑が多いです。

赤い門に囲まれたピンクの建物は「スウェーデン大使館」です。

「城山ガーデン(SHIROYAMA GARDEN)」は森トラスト株式会社のプロジェクトです。

「城山トラストタワー」がオフィスと店舗、「城山トラストコート」が住宅となっています。

「スウェーデン大使館」の横の緑道を下っていくと、神谷町駅の方まで行きます。

向かいには「泉ガーデンギャラリー」の広場が広がっています。

「泉ガーデンギャラリー」の中に入ってみました。

今度は先ほどの「城山ガーデン」の中に入ってみます。

この緑道をまっすぐ進みます。

ちょっとした広場のようなところに出ましたが、休日だからか人がまったくいませんでした。

「城山ガーデン」には歴史を感じる樹木がありました。

「城山ガーデン」から出て、「ホテルオークラ東京」方面へ向かいます。

右側には「ホテルオークラ東京 別館(サウスウイング)」があります。

左側には「ホーマット プレジデント(住宅)」「第35興和ビル(オフィス)」「ホーマットロイヤル(住宅)」と、新日鉄興和不動産の建物が並びます。

ホーマットシリーズは1965年(最初の東京オリンピックの翌年)から1980年代に建てられた外国人向け高級賃貸マンションです。

当時は日本に住む外交官や外国人VIPが満足できるような「広い部屋、高い天井」といった住宅が日本になく、そういった需要を満たすために興和不動産(2012年に興和不動産と新日鉄都市開発が合併し新日鉄興和不動産に)が建てたのがホーマットシリーズの高級賃貸マンションです。

近年、新日鉄興和不動産は日本人エグゼブティブ向け高級賃貸住宅として「芝浦アイランド ブルームタワー」「平河町レジデンス」「スカイハウス浜離宮」といった賃貸マンションも建てています。

ホーマットの向かいの「ホテルオークラ東京 別館(サウスウィング)」の外観は古いですが、中はリニューアルされています。

本館は建替え中ですが、別館は営業しています。

こちらが建替え中の「ホテルオークラ東京 本館」です。

「ホテルオークラ東京 本館」は1962年に開業し、2015年9月に建替工事開始、2019年2月末竣工予定で2019年春に新本館が開業する予定です。

地上38階、地下6階の新本館はホテルだけでなく、オフィスや美術館も入ります。

本館と別館の間の道を下ります。

左折して、別館の裏の通りを歩きます。

「アークヒルズ仙石山森タワー」「パークコート六本木ヒルトップ」「泉ガーデンタワー」が見えます。

左折すると、「プラウド虎ノ門」が建っている通りに出ます。

まっすぐ進むと、おそらく「泉ガーデンギャラリー」の方へ出ると思います。

左折しました。遠くに見える赤い看板は「すき家」です。

「プラウド虎ノ門」が建つ通り沿いも緑が豊かです。

「スウェーデン大使館」の隣にも「城山ガーデン」の入口がありましたが、「城山ガーデン」はかなり広いみたいですね。

「城山ガーデン」1階にはコンビニ、薬局、レストランが入っています。

プール付きのフィットネスクラブもあります。

「城山ガーデン」に入っているショップとレストランの一覧です。

「プラウド虎ノ門」からここまで徒歩1分です。

再度、「城山ガーデン」の中に入ってみると、住宅棟の「城山トラストコート」がありました。

この坂を上に登って行くと、「スウェーデン大使館」のところに出ます。

こちらは「神谷町駅」方面の坂です。本当に緑が多いです。なんとなく、森の中にいるような錯覚さえ起こしてしまうほどです。

再度、「プラウド虎ノ門」が建つ通りに戻ります。

「城山ガーデン」の向かいの地下には「マルエツプチ」があるので、日常の食品の買い物はここでできそうです。

ここが「プラウド虎ノ門」の建設地です。

奥には建設中の「東京ワールドゲート」が見えます。

「プラウド虎ノ門」の向かいにはコンビニの「セブンイレブン」があります。

さらに、向かいのオフィスビルの1階にはコンビニの「ファミマ」もあります。

このあたりはオフィスが多いので、コンビニも多いようです。

隣のビルの1階には「ドトール」もありますが、休日だったせいか営業していませんでした。

神谷町駅方面から見た「プラウド虎ノ門」が建つ通りです。

奥に「ホテルオークラ東京 別館」が見えます。

アークヒルズ(ARK Hills)

「プラウド虎ノ門」から坂は登りますが、森ビルが運営する複合施設「アークヒルズ(ARK Hills)」も徒歩圏です。

「アークヒルズ(ARK Hills)」は休日でもレストランはやっていました。

フレンチスタイルのカフェ「Aux Bacchanales(オーバカナル)」があります。

「アークヒルズ(ARK Hills)」まで緑を感じながら散歩して、「Aux Bacchanales(オーバカナル)」で一休みというコースは洒落ていると思います。

2〜3階にもレストランが入っていますが、店によっては行列ができていました。

「アークヒルズ(ARK Hills)」の広場から「ANAインターコンチネンタルホテル東京」「SAION SAKURAZAKA(サイオン桜坂)」「パークコート赤坂桜坂」が見えます。

「テレビ朝日」の横に階段があったので登ってみることに。

なんだか迷路のようですが、歩いていてワクワクするような雰囲気があります。

ここをまっすぐ進むと、「パークコート赤坂桜坂」の前に出ます。

森ビルや森トラストが作る街は緑が豊富で本当に素晴らしいです。この辺りに住んでいる人が羨ましいと思ってしまうほど、素晴らしい環境でした。

虎ノ門・麻布台地区の再開発エリア

虎ノ門・麻布台地区の再開発エリアまで足を伸ばしてみたのですが、こちらは古びた建物がすごく多かったです。

このエリアが再開発によって以下のように変わります。

森ビルの再開発なので、緑の多い街になりそうです。

個人的には「虎ノ門ヒルズ〜アークヒルズ〜六本木ヒルズ〜第2六本木ヒルズ」という森ビル&森トラストがメインで街づくりをするエリアは、今後、東京都心でもワンランク上のプレミアムなエリアになると思っています。

ただ、こういった都心と自然を兼ね備えたプレミアムなエリアが、外国人富裕層メインになってしまうのが日本人としてちょっと悲しいと思うのは私だけでしょうか・・・。

分譲価格

「プラウド虎ノ門」の平均坪単価は820〜830万円になるそうです。

ここに表示されている価格は予定価格で、実際の価格は私が内覧した時点ではまだ決まっていませんでした。

予定価格は「10000〜13999」などと3999万円の開きがありますが、平米単価と坪単価は最大価格で計算しています。

というのも、過去の事例を見る限り、たいていの場合、予定価格が「10000〜13999」なら「13999」に近い価格になることが多いからです。

向き 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
南西 18F 2LDK 84.02 20000〜23999 285.63 942.59
南西 18F 3LDK 94.04 27000〜29999 319.00 1052.70
南東 18F 2LDK 68.39 17000〜19999 292.42 965.00
南西 13F 2LDK 84.02 20000〜23999 285.63 942.59
南西 13F 3LDK 94.04 24000〜26999 287.10 947.43
南東 13F 2LDK 68.39 14000〜16999 248.55 820.24
南西 12F 1LDK 54.38 10000〜13999 257.42 849.51
南西 4F 2LDK 70.78 14000〜16999 240.16 792.55
南東 4F 1LDK 50.60 10000〜13999 276.66 912.97
南西 3F 1LDK 54.38 10000〜13999 257.42 849.51
南西 3F 2LDK 70.69 14000〜16999 240.47 793.55
南西 3F 3LDK 99.08 20000〜23999 242.21 799.32

物件概要

所在地 東京都港区虎ノ門四丁目12番地 他1筆
交通 ◆東京メトロ日比谷線 「神谷町」駅 徒歩2分
◆東京メトロ南北線 「六本木一丁目」駅 徒歩8分
◆東京メトロ銀座線 「溜池山王」駅 徒歩10分
◆都営地下鉄都営三田線 「御成門」駅 徒歩10分
総戸数 62戸 (一般分譲対象外住戸38戸含む)
構造・階数 鉄筋コンクリート 19階 地下1階建て (建築基準法上は地上18階・地下2階建て)
間取り 1LDK~3LDK
専有面積 50.60㎡~99.08㎡
バルコニー面積 5.22㎡~11.97㎡
敷地面積 837.33㎡
用途地域 商業地域
建物竣工時期 2019年10月中旬 (予定)
入居時期 2019年11月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員で管理組合結成後、野村不動産パートナーズ株式会社に委託予定
売主 野村不動産株式会社
施工 前田建設株式会社 東京建築支店

関連・出典サイト

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