【内覧】パークナード代官山、2018年公示地価(住宅地)14位、渋谷区1位の立地に建つ代官山駅徒歩3分、2900㎡超・全94邸の新築マンション

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東急東横線「代官山駅」徒歩3分、JR山手線・埼京線・湘南新宿ラインの3路線が走る「恵比寿」駅徒歩7分、東京メトロ日比谷線「恵比寿駅」徒歩6分の「パークナード代官山」を内覧してきました。

2019年9月竣工予定の8階建て94戸のマンションです。

「パークナード」はパナソニックグループの住宅総合メーカー「パナソニック ホームズ」の分譲マンションシリーズです。

「パークナード」は「パーク(公園)」と「プロムナード(散策や小路)」を融合した造語だそうです。

代官山という人気の街に新たに建つ「パークナード代官山」は「パークナード」シリーズのフラッグシップマンションになるそうです。

また、まだ正式には公表されていないようですが、モデルルームから恵比寿駅方面に少し歩いたところに「パークナード恵比寿」も建設中です。

ちなみに、「パナソニック ホームズ」は元々は「パナホーム」という社名でしたが、2018年4月に「パナソニック ホームズ」に社名を変更しています。

住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では56%と厳しい評価になっていますが、代官山駅徒歩3分という場所に2900㎡を超える広い敷地面積のマンションは非常に希少価値があると思います。

外観デザインも重厚感があって、ひと目見て高級低層マンションと分かる見た目となっています。

立地

「パークナード代官山」は2018年の住宅地の公示地価14位、渋谷区に限定すると1位の「渋谷区恵比寿西2丁目」に立地します。

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2018.04.04

立地的に恵比寿のレストランやカフェにも歩いて行けますので、日常の生活の行動範囲は代官山だけでなく、恵比寿も選択肢に入れられる場所だと思います。

エントランスが駅とは反対側にあるので「徒歩3分」となっていますが、線路側にエントランスがあったら徒歩1〜2分の立地です。

「代官山駅」から東急東横線に乗って「渋谷駅」まで出れば、山手線・千代田線・銀座線に乗り換えて、東京都心の主要駅までアクセスできます。

日比谷線の「恵比寿駅」までは徒歩6分なので、日比谷線に乗って「六本木」や「銀座」にも遊びに行けます。

東急東横線で「中目黒駅」まで出て、特急に乗り換えれば「横浜駅」まで26分で到着します。

「代官山駅」は東急東横線の各駅しか停まりませんが、隣接する渋谷駅・恵比寿駅・中目黒駅が便利な駅なので、電車での移動という意味では全く困らない印象です。

外観

「パークナード代官山」の外観デザインは「ザ・高級低層マンション」と言えるような重厚感と高級感を兼ね備えた佇まいとなっています。

外観と共有部のデザインを手掛けたのは、数々の名作マンションのデザインしてきた「アーキサイトメビウス」です。

最近だと恵比寿ガーデンプレイス徒歩2分の立地に建つ「ザ・パークハウス恵比寿南」を手掛けていますが、おそらく、多くの人は「パークナード代官山」の外観デザインの方を好むのではないでしょうか。

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2017.12.18

外観の御影石は、石を叩いて表面に凹凸をつけた「ビシャン仕上げ」と、研磨して光沢感を出した「水磨き仕上げ」を使い分けています。

おそらく、代官山駅からすごく目建つ建物になると思います。

私が現地を見に行った時も、品の良さそうな老夫婦が代官山駅の改札を出たところで「あそこはマンションが建つみたいね。」「駅が近くて便利そうだね。」「ちょっと見に行ってみようか。」といった会話をしながら、現地に向かって2人で歩いていきました。

共有施設

「パークナード代官山」1階の断面図です。

エントランスは線路とは反対側の道路にありますが、道路から見えるのはアプローチだけで、道路からエントランスは見えない仕様になっています。

駅に向かうにはエントランスを出て、シーズンガーデン(植栽)の横を歩きながら向かうことになります。

アプローチとエントランスです。左側から入ってきて、中庭や水盤を見ながらエントランスに入ります。

エントランスホールはまるで高級ホテルのような佇まいになっています。

エントランスホールの奥にはロビーが続きます。こちらもホテルのようです。

右側にはコンシェルジュが立ちます。

ロビーのアートはパレスホテル東京やマンダリンオリエンタル上海のアートを手掛けた中村丈治さんのオリジナル作品です。

ロビーの横にはガーデンラウンジがあります。

水盤や中庭の緑を見ながらくつろぐことができます。

ガーデンラウンジの横には車の出庫を待つウェイティングラウンジが設置されています。

この写真を見る限り、ソファはニューヨーク近代美術館にコレクションされている「カッシーナ(Cassina)」の「LC2」というモデルです。

一人掛けの革仕様だと1脚60万円以上するものです。

コーチエントランスも高級車に負けないような高級感があります。

中庭から見たガーデンラウンジです。

「パークナード代官山」は「パナホーム」から「パナソニック ホームズ」に社名を変えてから初の分譲マンションですし、「パークナード」シリーズのフラッグシップモデルとなるので、力の入れようを感じます。

周辺環境

「パナホーム代官山」の建設地です。

後ろにデザイン性の高いマンションが建っていますが、これは東急不動産の「ブリリア代官山プレステージ」です。

「ブリリア代官山プレステージ」は2007年3月築・10階建て・128戸の代官山を代表するプレミアムなマンションです。2007年度のグッドデザイン賞を受賞しています。

現在、「ブリリア代官山プレステージ」では以下の2部屋が売りに出されています。

面積 間取り 階数 向き 価格 平米単価 坪単価
73.05㎡ 2LDK 3階 南東 1億1500万円 157.42万円 519.50万円
113.6㎡ 2LDK 7階 南西 2億2800万円 200.70万円 662.32万円

「パークナード代官山」の建設地は、元々は「代官山CAビル」というカルピスフーズサービス(2016年1月1日に「カルピス株式会社」に変更)の本社ビルでした。

パナホーム(現パナソニック ホームズ)がこの土地を取得したのが2016年10月頃です。

「代官山CAビル」は4階建てだったので、8階建ての「パークナード代官山」が完成することで、「ブリリア代官山プレステージ」の北向きの多くの部屋でビューがなくなると思われます。

エントランスはこの通り沿いにできます。

車2台がやっと通り過ぎることができるような狭い通りになっています。

エントランスを出てすぐのところに、小洒落た健康志向系のレストランがあります。

こういったオシャレなレストランが普通にあるのが代官山の魅力だと思います。

エントランスを出て代官山駅に向かうには、こちらの北側の道路を下ります。

奥に見える高層タワーは2000年竣工・36階建て・501戸の「代官山アドレスザ・タワー」です。

現在、63.18㎡・1LDK・19階の部屋が1億3000万円で売り出されています。(平米単価205.76万円、坪単価679.01万円)

北側の道路を下ります。

北側の向かいには3階建ての「リージャス 代官山ビジネスセンター(レンタルオフィス)」があるのですが、2階の入口あたりから建設地を撮影してみました。

北側の通りを下りきったところから撮影。この道路もすごく細いです。

線路側の通りです。こちらも細い通りとなっています。

線路側の通りまで来ると、電車が来る度にガタンゴトンという音がかなり響きます。

エントランス側の通りにいる時は電車の音は気にならなったのですが、線路側ではかなり気になるレベルだと思いました。

ただ、当然ですが、線路側の部屋のサッシにはT3などの防音対策を施したものが採用されます。

線路沿い物件ということで、防音に対してはかなりこだわったと営業さんはおっしゃっていました。

駅側から見た線路沿いの道路です。

この階段を登って駅に向かいます。駅へ向かう階段からも建設地が見えます。

階段を登ったら、この通りをまっすぐ進み改札に向かいます。

ここが「パークナード代官山」から一番近い改札です。

線路を横切って反対側からも建設地は見えます。

代官山駅のホームにはホームドアが設定されています。

代官山アドレス

駅をまたいで西側にはタワーマンションや商業施設がある「代官山アドレス」があります。

この辺りは1990年代後半までは同潤会アパートという古びたアパートが立ち並ぶ独特の雰囲気のエリアでした。

しかし、2000年に再開発が完成し、「代官山アドレス」として全く違う街に生まれ変わりました。

ここは「代官山アドレス」内の「アドレスプラザ」という多目的広場です。

目の前の建物に「17dixsept」を書かれていますが、「代官山アドレス」には「ディセ(dixsept)」という商業施設も入っています。

これが「代官山アドレス」内の商業施設「ディセ(dixsept)」です。

「代官山アドレス」には「ピーコックストア(peacock)」があるので、日常の食品の買い物はここで済ますことができそうです。

他にも「ディセ(dixsept)」には様々なショップが入っています。

「アドレスプロムナード」は外国のような雰囲気があります。

「代官山アドレス」内や周辺にはベビーカーを押す主婦を多く見かけたのですが、代官山は子育て世代に人気なのでしょうか?

なんとなく、私のイメージでは、「子育てしやすい街」というより「オシャレな若者の街」という印象があったのですが。

代官山 T-SITE&蔦屋書店

「蔦屋書店(TSUTAYA BOOKS)」が入っている「代官山 T-SITE」へ歩いてやってきました。

「パークナード代官山」から徒歩10分弱で来ることができます。

「代官山 T-SITE」の旧山手通り沿いの歩道は緑が豊富で雰囲気がすごく良いです。

「代官山 T-SITE」内も緑がたくさんあって、散歩がてらにここまで歩いてきて、ちょっとお茶して帰るコースはいいと思います。

分譲価格

「パークナード代官山」の分譲価格は私が内覧した時点では予定価格でした。

予定価格なので、「1億1000万円台」には「1億1000万〜1億1999万円」まで999万円の価格差があります。

下の平米単価や坪単価は最低価格で計算しているので、正式価格だともう少し上がると思われます。

ちなみに、「パークナード代官山」は全戸1億円以上の分譲価格になります。

営業さん曰く、平均坪単価は700万円〜七百数十万円になるそうです。

住まいサーフィンに登録(無料)すると、過去に販売された代官山のマンション価格をチェックすることができるので、相場を知る意味でも確認しておいた方がいいと思われます。

また、現在住んでいるマンションを売却する場合は、不動産会社に言われるままに売却するのではなく、不動産一括査定サイトで自宅の売却相場を知っておくことも重要だと思います。

向き 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
東南 8F 3LDK 132.03 48000 363.55 1199.72
8F 3LDK 95.97 26000 270.91 894.02
8F 2LDK 75.46 20000 265.04 874.63
6F 3LDK 108.37 29000 267.60 883.08
6F 2LDK 63.56 14000 220.26 726.87
6F 2LDK 75.46 17000 225.28 743.44
6F 3LDK 95.97 22000 229.23 756.48
5F 2LDK 60.11 12000 199.63 658.79
5F 2LDK 63.73 13000 203.98 673.15
5F 3LDK 94.92 23000 242.30 799.62
5F 3LDK 80.37 18000 223.96 739.08
4F 3LDK 108.37 26000 239.91 791.73
4F 2LDK 52.58 11000 209.20 690.37
4F 2LDK 66.08 13000 196.73 649.21
西 4F 3LDK 89.47 19000 212.36 700.79
西 4F 2LDK 69.43 14000 201.64 665.41
西 4F 2LDK 76.81 16000 208.30 687.41
3F 2LDK 60.11 12000 199.63 658.79
3F 1LDK 49.49 10000 202.06 666.80
西 3F 3LDK 77.42 17000 219.58 724.61
西 2F 3LDK 89.47 18000 201.18 663.90
西 2F 2LDK 69.43 13000 187.23 617.88
西 2F 3LDK 81.97 16000 195.19 644.13
1F 2LDK 60.14 11000 182.90 603.59

管理費・修繕積立金・駐車場・自転車置場使用料・バイク置場使用料

管理費・修繕積立金など
専有面積(㎡) 管理費 修繕積立金 月額合計 管理準備金
(引渡し時一括)
修繕積立基金
(引渡し時一括)
49.49 18,510 6,190 24,700 18,510 557,100
60.14 22,490 7,520 30,010 22,490 676,800
75.46 28,220 9,430 37,650 28,220 848,700
88.07 32,940 11,010 43,950 32,940 990,900
95.97 35,980 12,000 47,890 35,890 1,080,000
駐車場月額使用料
種別 月額使用料 台数
機械式 50,000 28
平面式 55,000 2
駐輪場月額使用料
種別 月額使用料 台数
ラック式上段 300 67
ラック式下段 500 121
バイク置場月額使用料
種別 月額使用料 台数
大型バイク 3,000 3
原付き 1,500 7

物件概要

所在地 東京都渋谷区恵比寿西2丁目20-2(地番)
交通 ◆東急東横線「代官山」駅 徒歩3分
◆JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン「恵比寿」駅 徒歩7分
◆東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅 徒歩6分
総戸数 94戸(販売総戸数92戸、非分譲住戸数2戸含む)
駐車場 総戸数94戸に対し30台(平置駐車場2台、機械式駐車場28台)
自転車置場 総戸数94戸に対し188台
バイク置場 総戸数94戸に対し10台
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上8階建(建築基準法上では地上7階地下2階)
間取り 1LDK~3LDK
専有面積 49.49㎡~132.03㎡(トランクルーム面積115Y 1.36㎡・132Z 1.59㎡含む)
バルコニー面積 5.60㎡~18.58㎡
サービスバルコニー面積 1.47㎡~17.70㎡
ルーフバルコニー面積 8.50㎡~51.70㎡
テラス面積 8.40㎡~37.57㎡
専用庭面積 7.54㎡~17.77㎡
敷地面積 2966.42㎡
用途地域 第2種中高層住居専用地域
建物竣工予定 2019年9月上旬(予定)
入居予定 2019年11月下旬(予定)
分譲後の権利形態 敷地: 区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
建物: 専有部分は区分所有権、共用部分は区分所有者全員の専有面積割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合結成後、管理会社に委託
売主 <売主>パナソニック ホームズ 株式会社 都市開発支社
<販売代理(代理)>三井不動産レジデンシャル株式会社
設計 株式会社 IAO竹田設計
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
施工 株式会社淺沼組 東京本店
デザイン監修 アーキサイトメビウス株式会社

関連・出典サイト

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