【内覧】パークリュクス虎ノ門、新駅と国家戦略特区による再開発で資産価値上昇が見込め、虎ノ門ヒルズを日常使いできる立地に建つコンパクトマンション

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「虎ノ門ヒルズ森タワー」まで徒歩4分(約260m)という立地に建つ三井不動産レジデンシャルの「パークリュクス虎ノ門」を内覧してきました。

18階建て・92戸のコンパクトマンションです。

虎ノ門といえば、現在、大規模な再開発が進んでいます。

小池百合子東京都知事が掲げる「国家戦略特区(国際金融都市構想)」の一環として、外資系金融企業の誘致拠点とするためのオフィスビルも増え、丸の内や大手町に続くオフィス街へと変貌しようとしています。

さらに、「日比谷線虎ノ門新駅(仮称)」という新しい地下鉄駅もできます。

「再開発+新駅」というエリアの価値を上げる要素が組み合わさった場所なので、「パークリュクス虎ノ門」は将来的に資産価値上昇を見込める可能性を秘めているマンションと言えます。

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2017.08.18

オフィスが増えるということは賃貸需要も増えるということなので、実需だけでなく、投資用不動産としても注目されているようです。

虎ノ門再開発については後ほど詳しく触れますが、私個人の見立てとしては、今はそれほどパッとしないオフィス街である虎ノ門ですが、10年後には「外国人富裕層が多く住むインターナショナルな街」かつ「東京を代表する街の1つ」になるのではないかと思っています。

ただ、「パークリュクス虎ノ門」は住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では62%とあまり高くはありません。コンパクトマンションだからでしょうか?ただし、同一駅内の人気度では1位になっています。

パークリュクスとは

三井不動産レジデンシャルのマンションには「パークコート」「パークタワー」「パークシティ」「パークホームズ」などコンセプトに応じて様々なブランドがありますが、「パークリュクス」は都心の中でも利便性の高いエリアに建つコンパクトマンションブランドです。

コンパクトマンションといっても、三井不動産レジデンシャルのマンションなので、実用性とデザイン性にこだわったワンランク上のコンパクトマンションと言えます。

実際、「パークリュクス虎ノ門」は25〜26㎡の1Roomの小さな部屋でも天井高が2.65メートルとタワーマンション並に高く、床暖房も付いています。

さらに、14階以上の55〜60㎡の部屋だと天井高が2.7メートルと非常に高いです。(タワーマンションでも天井高2.7メートルは高い方です)

1R、1LDK、2LDKの部屋が中心となるので、単身世帯やDINKS(共働きで子供のいない夫婦)がターゲットとなっています。

今は独身女性でもマンションを買う人が多いので、「女性に人気の街・恵比寿にパークリュクスができたら単身女性に売れるのではないか?」と思ったのですが、すでに2011年10月に恵比寿駅徒歩3分の立地に「パークリュクス恵比寿」が竣工していました。

1LDK(35.29㎡)で家賃と管理費で月208,000円と、なかなかの高額な家賃帯となっていますので、投資用として買う人が多いのも分かります。

虎ノ門は今後オフィスが増えていくので、「パークリュクス虎ノ門」が虎ノ門で働く単身やDINKSの賃貸需要を満たす物件の1つとなり得ます。

三井不動産レジデンシャルの新築マンションなので、投資用として買った場合でも、法人の社宅としての契約も見込みやすいというメリットもあります。

ただ、私が内覧した時点では、投資用として人気の高い25〜34㎡台の狭い部屋はほとんど完売していました。

実需(自分が住む)なら、住宅ローン控除などの税制の恩恵が受けられる床面積(内法面積)50㎡以上の部屋からがターゲットになると思うので、今からでも遅くないと思いますが。

立地

「パークリュクス虎ノ門」は東京の魅力的な街の中心と言ってもいいような場所に建ちます。

麻布、六本木、赤坂といった大人が楽しめるお洒落エリアにも行きやすいですし、丸の内や銀座でショッピングや食事も楽しめる立地です。

新橋のコリドー街で食事した後に、タクシーでサクッと帰ってくることもできます。風が気持ちいい日なら、「新虎通り」を歩いて帰ってきてもいいでしょう。

まさに、東京をアクティブに楽しむには絶好の立地と言えます。

もちろん、徒歩4分の位置にそびえる「虎ノ門ヒルズ」も日常使いできます。

この地図を見ると、虎ノ門は「浜離宮恩賜庭園」「日比谷公園」「東京タワー東側の芝公園」といった東京の大きな公園が徒歩圏にあることが分かります。

散歩がてらに公園まで出向いて緑に触れ合うことができますし、「日比谷公園」の隣には「東京ミッドタウン日比谷」が2018年3月29日にオープンしますので、さらにこのエリアの魅力が高まります。

この写真を見ると、東京タワーが比較的近い位置にあることが分かりますが、「パークリュクス虎ノ門」は18階建てなので、東京タワービューの部屋はないと思われます。

近くに建つ森ビルの高層賃貸マンション「愛宕グリーンヒルズフォレストタワー」からは、部屋の向きによっては東京タワーがすごくきれいに見えます。

「パークリュクス虎ノ門」は森ビルが運営する「虎ノ門ヒルズ」と「愛宕グリーンヒルズMORIタワー」のちょうど中間あたりに建ちます。

どちらもオフィスビスですが、「虎ノ門ヒルズ」の中にはレジデンスもあり、50㎡で家賃50万円と東京でも最高級に高い賃貸マンションとなっています。

ちなみに、「虎ノ門ヒルズ」の住所は「港区虎ノ門1丁目」ですが、「パークリュクス虎ノ門」の住所は「港区西新橋3丁目」です。

マンションを内覧すると、「港区はリーマンショック後の暴落の後で一番戻りが早かったエリア」と営業さんからよく言われますが、それだけ経済危機にも強いエリアと言えます。

また、「パークリュクス虎ノ門」の目と鼻の先にある「愛宕神社」周辺は緑も多く、春には桜がきれいに咲くので、都心に住まいながらも自然とともに四季を感じられる場所になっています。

最寄り駅

「パークリュクス虎ノ門」は徒歩13分圏内に新駅を含めた7駅・全10路線を利用できます。

徒歩5分以内という駅近物件でありませんが、複数駅・複数路線が使えるということは賃貸として貸し出した時に借りてくれるターゲットが増えるということなので、メリットとなります。

また、実需でもメリットはあります。なぜなら、昨今は転職する人も増えているので、職場が変わる人も多いからです。

複数駅・複数路線が使えることで、職場が変わっても引っ越ししなくて済むというメリットがあります。

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