【内覧】パークコート乃木坂 ザ タワー、南青山１丁目の高台かつ閑静な住宅街に建つタワーマンション

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三井不動産レジデンシャルの8個目のパークコートのタワーマンションとなる「パークコート乃木坂 ザ タワー」を内覧してきました。

過去の「パークコート ザ・タワーシリーズ」の中では、地上25階・88戸と規模感は一番小さいですが、立地という意味では非常に希少価値がある場所に建つマンションです。

「パークコート乃木坂 ザ タワー」が建つ立地は、このエリアの中でも高台にありますし、「東京ミッドタウン」まで徒歩5分という距離感なので、日常使いできます。

といっても、賑やかな場所ではなく、閑静な住宅街となっており、周囲にも低層高級マンションが立ち並ぶエリアです。

この「パークコート乃木坂 ザ タワー」だけが高層マンションなので、8階以上の部屋ならビューが確保できるそうです。

最寄り駅は地下鉄千代田線の「乃木坂駅」で徒歩2分、アドレスは「港区南青山1丁目」です。

周囲には公園も多く、都会的な生活を楽しみながら自然にも触れ合えるという希少なエリアです。

「住まいサーフィン」の沖式儲かる確率では65%とそれほど高くありませんが、実際に内覧した私としては「もっと高くてもいいのは？」と思いました。

不動産は個人の好みの問題が大きいので、人によって好き嫌いは分かれますが、個人的には2017年に内覧したマンションで一番住みたいと思ったマンションでした。

立地 〜 昔は3A（青山・赤坂・麻布）、今はR（六本木）

以前までは、資産価値が高いエリア（＝不動産価格が高いエリア）といえば3A（青山・赤坂・麻布）でしたが、今は新築マンションに関しては六本木が3Aを抜いているそうです。

きっかけは「東京ミッドタウン」です。

「東京ミッドタウン」は2007年に開業したので、今年（2017年）でちょうど10年ですが、「東京ミッドタウン」ができて以来、この周辺エリアの資産価値は大きく上昇したそうです。

というのも、「東京ミッドタウン」は単なる複合施設ではありません。

通常、複合施設と言うと「ショッピング」「オフィス」「ホテル」「レジデンス」といった要素のみのケースが多いですが、「東京ミッドタウン」ではこれらの要素に加えて「美術館」と「公園」があります。

「ショッピング」「オフィス」「ホテル」「レジデンス」「美術館」「公園」を兼ね備えた複合商業施設は、日本ではここだけだと思います。

それゆえ、「東京ミッドタウン」開業後に建てられた周辺の新築マンションの坪単価は大きく上昇しました。

2017年段階では、「東京ミッドタウン」周辺の新築マンションの平均坪単価は1000万円と言われています。

海外投資家なども、今は六本木の不動産に注目している人が多いそうです。

2003年に六本木ヒルズ、2007年に東京ミッドタウンができ、人の流れも大きく変わり、六本木の資産価値も大きく上昇しました。

今後、第2六本木ヒルズの計画もあり、まだまだ伸び代のあるエリアです。

そういったこともあり、海外投資家の視線は六本木エリアに向いているのでしょう。

「東京ミッドタウン」に直結する「パークコート赤坂檜町ザ タワー」も海外投資家の買いが多かったと耳にしたことがあります。

「パークコート赤坂檜町ザ タワー」は新築時では平均坪単価1000万円と言われていますが、今後中古で出回ったとしても、坪単価1200万円くらいで出てくるのはないでしょうか？

それだけ、このエリアのタワーマンションは希少性が高いと思います。

【内覧】パークコート赤坂檜町ザ タワー、東京ミッドタウンに隣接し、檜町公園を眺望に持つ隈研吾デザインの超高級タワー

2016年7月13日

高台ゆえの眺望

「パークコート乃木坂 ザ タワー」は海抜31メートルの高台に建ちます。

このエリアですと、「パークコート乃木坂 ザ タワー」が建つエリアと「東京ミッドタウン」のエリアが一番高くなっています。

ですが、周囲も海抜25メートル以上という高台になっているので、坂があまりなく、道路はフラットで歩きやすいです。

麻布や広尾のように、歩くにはちょっとつらい上り坂もありません。

そういう意味では、足腰に自信がなくなってきたご年配の方でも買い物や散歩がしやすいエリアと言えます。

周囲には低層マンションばかりが建っているので、8階以上ならどの部屋からも眺望が確保できるそうです。

タワーマンションとしては25階と小規模ですが、海抜31メートル高台ゆえに緑と都心の夜景がきれいに見えます。

湾岸エリアのような低地に建つタワーマンションと比較するなら、天井高3.6メートルで計算すると33階相当のタワーマンションになります。（海抜31 ÷ 天井高3.6 = 8.61… ／ 25階（マンション）＋8.61階（海抜）＝33.61階＝33階）

閑静な住宅街

「パークコート乃木坂 ザ タワー」が建つ立地は閑静な住宅街です。

東京ミッドタウンまで徒歩5分という立地ですが、住んでないと足を踏み入れることはないエリアと言えます。

さらに、地下鉄「乃木坂駅」から徒歩2分と駅近物件ですが、地下鉄なので電車の騒音に悩まされることもありません。

目の前に比較的太い道路があるのですが、行き止まりとなっているので、車がほとんど通らず、車の騒音に悩まされることもありません。

「パークコート乃木坂 ザ タワー」が建つ立地の両サイドには「ドムス」や「ホーマット」といった高級ビンテージマンションが建っていることから分かるように、この辺りは以前から富裕層が静かに暮らすのに適した立地と言えます。

三井不動産レジデンシャルの最初の建替えプロジェクト

「パークコート乃木坂 ザ タワー」は三井不動産レジデンシャルの最初の「建替えプロジェクト」なので、非常に力を入れて作ったそうです。

元は「乃木坂ナショナルコート」というマンションが建っていました。

ここ数年、モデルルームを内覧して、多くのデベロッパーが言っていることですが、東京都心はもうマンションを建てられるような大きな土地がないそうです。

そうなると、新築マンションを建てるには、既存のマンションを建て替えるしかありません。

築年数が長い老朽化したマンションなどは、耐震性能が高いマンションに建て替えた方がいいという見方もあります。

ただし、そのためには地権者との交渉が必要となります。

「パークコート乃木坂 ザ タワー」も話がまとまるまで10年かかったそうです。

今後、土地がない東京都心では、大手デベロッパーによる建替えプロジェクトが増えていくと思います。

三井不動産レジデンシャルの建替えプロジェクト第一弾が「パークコート乃木坂 ザ タワー」です。

「パークコート乃木坂 ザ タワー」が成功事例となれば、今後、他のエリアでの地権者さんとの交渉もしやすくなると思います。

だからこそ、非常に力を入れて妥協せずに取り組んだそうです。

ほとんどの部屋が角部屋

「パークコート乃木坂 ザ タワー」は敷地がそれほど広くないので、ワンフロアでの部屋数が3〜5戸になっています。

そのため、角部屋率が88%と非常に高いです。

ワンフロア3部屋だと、全ての部屋が角部屋になります。

都心で眺望が確保できる希少な立地なので、2方面の眺望が満喫できる角部屋で過ごす価値は大きいと思います。

緑豊かな外構・エントランス・エントランスホール

外構部分は緑で覆われます。

角地なので、緑地を確保でき、そのぶんマンションの高さも確保できたそうです。

エントランスはこのメインエントランス以外にサブエントランスがあります。

外観コンセプトは「グレイス（優美）」です。

エントランスホールの天井高は3.6メートルと高く、高級感だけでなく開放感もあります。

室内

「パークコート乃木坂 ザ タワー」で個人的に一番素晴らしいと感じたことは室内空間です。

都心中の都心なのに眺望が確保できていることが、このマンションの最大の価値だと思ったのですが、その眺望を最大限に楽しめるような設計になっています。

階高が3.41〜3.51メートル、天井高が2.5メートル（織り上げ部分は2.7メートル）、サッシ高が2.38メートル（14〜25階）と非常に開放感のある設計になっています。

眺望の邪魔にならないように、窓のフレームも細いものを使っています。

さらに、室内に梁（はり）がほとんどなく非常にスッキリとした設計になっています。

また、通常、床のタイルはオプションですが、このマンションに限っては床のタイルもデフォルトだそうです。

室内空間はかなりこだわりを持って作ったそうです。

通常、キッチンの天井高はリビングよりも下がることが一般的ですが、「パークコート乃木坂 ザ タワー」ではキッチンもリビングと同じ天井高（2.5メートル）となっています。

キッチンでも高い天井で開放感を感じることができます。

さらに、全ての部屋ではないですが、お風呂に窓がある部屋も多いそうです。

眺望が良いマンションなので、朝シャワーや朝風呂が気持ちよさそうですし、夜は夜景を満喫しながらお風呂につかれます。

通常ならオプションになっている部分がデフォルトになっていることが多く、室内空間にはかなりのこだわりを感じました。

周辺環境

東京ミッドタウンの前を通る「外苑東通り」から1つ中に入ったところに「パークコート乃木坂 ザ タワー」が建ちます。

見ての通り角地で、目の前に２車線の道路が走っていますが、ここはほとんど車が通りません。なぜなら・・・

この奥は行き止まりとなっているからです。奥に車が見えますが、あれは路上駐車です。

道路から六本木ヒルズが見えます。

東京ミッドタウンも見えます。

南側の通りをまっすぐ行けば、東京ミッドタウン方面に歩いて行けます。

南側の通りは細いですが、こちらも車はほとんど通りません。

現地を見て感じたのは、住んでいる人じゃないと来ないエリアということです。

そんな閑静なエリアなのに、東京ミッドタウンを日常使いできる立地にあるのが、このマンションの資産価値だと思います。

分譲価格

2017年時点での東京ミッドタウン周辺の新築マンションの平均坪単価は1000万円と言われてます。

このエリアの資産価値は固いので、今後は平均坪単価が1200万円になるのではないか？という声もあります。

一方、「パークコート乃木坂 ザ タワー」の平均坪単価は約800万円です。

これは東京都が入っているプロジェクトなので、「そんなに高く売ってはダメ」と言われてしまうからだそうです。

なので、中古で出る時は、周辺価格と合わせるように坪単価1000万円前後で販売される可能性もあります。

「住まいサーフィン」に登録（無料）すると、このマンションや周辺マンションの新築時の販売価格を見ることができます。

買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

管理費・修繕積立金・駐車場使用料、駐輪場使用料など

• 駐車場：機械式ハイルーフ（10台）63,000円、機械式大型（3台）50,000円
• バイク：3,000（ミニバイク・2台）、6,000円（バイク・2台）
• 自転車置場：400〜800円（88台）

物件概要

関連・出典サイト

• パークコート乃木坂 ザ タワー｜三井のすまい三井不動産レジデンシャル：三井のすまい｜港区（東京メトロ千代田線「乃木坂」駅徒歩2分）の新築・分譲マンション
• 東京ミッドタウン
• 三井不動産レジデンシャルのマンション建替え
• 2014年度制度新住宅-PAL＊_住宅以外用途_計画 | 東京都環境局 – 建築物環境計画書制度

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