不動産価格が決まる要素は複数ありますが、人口は分かりやすい１つの要素となります。
当然ですが、人口が減っていく国では不動産価格は下がる傾向にあります。
なぜなら、モノの価値（＝価格）は「需要と供給」で決まるからです。
「人口が減る」ということは、「需要が減る」ということです。
欲しい人が以前よりも減るわけですから、以前と同じ量を供給していたら、以前と同じ価格では売れない可能性が出てきます。
需要が減ることに対する、供給側が取れる対策は以下の２つです。
- 値段を下げる（＝買いやすい価格にしてターゲットを増やす）
- 供給を減らして需給バランスを保つ（＝価格維持を目指す）
日本は今後、人口が緩やかに減少していく国（＝需要が緩やかに減少していく国）なので、2020年の東京オリンピックを機にマンション価格も下がっていく、エリアによっては暴落すると言う人がいます。
中には、新築マンションを買いたいけど今は高いからと、マンション価格が暴落するまで待っている人もいるかもしれません。
確かに、今後、資産価値を維持できないエリア、誰からも選ばれないマンションは出てくるでしょう。
しかし、私は「オリンピック後も資産価値が保てる、場合によっては資産価値が上がるエリアやマンションもある」と考えています。
なぜなら、先ほども言いましたが、モノの価値（＝価格）は「需要と供給」で決まるからです。
全体的な需要が減っても、供給そのものが多くないエリアでは「需要＞供給」という売り手優位のバランスを維持できます。
こういったエリアのマンションは、その希少性から今後も「高値横ばい」か、市況やグローバルマネーの動向によっては「上昇」といったことも期待できるのではないかと思っています。
というのも、後ほど詳しく説明しますが、日本の不動産価格は世界的に見ると、まだまだ安いからです。
国内だけで見てみると、2013年頃から新築も中古もかなり上がっていると感じますが、目線を「世界の都市と比較した日本」と広く持ってみると、日本のマンションは世界の都市の中では割安感を感じる状態です。
そのため、資産分散を考えている外国人富裕層の買いも期待できます。
その時の為替にもよりますが、1ドル120円程度まで円安になると、外国人から見ると日本の不動産の割安感がさらに増します。
そこで、「オリンピック後も資産価値が上がる・保てる、資産価値が下がらないエリアやマンション」という視点で、これからも価値を維持できるエリアやマンションの見極め方について書いてみたいと思います。
実際、オリンピック後に不動産価格がどうなるのかは誰にも分かりません。
大方の予想通り下がるかもしれないし、予想に反してさらに上昇するかもしれないし、長い間、横ばいを続けるかもしれません。
しかし、現状で手にできるデータを元に、成功する確率が高い方（＝失敗する確率が低い方）を見極めることはできます。
成功する確率が高いエリアのマンションを選ぶことで、仮に日本の不動産市場が暴落するようなことがあったとしても、それほど影響を受けなかったり、一時的に下がったけどすぐに元に戻ったなど、大きなダメージを受けないマンションを買うことができるかもしれません。
ただ、「不動産を売る」という意味では、オリンピック前の方がいいかもしれません。
実際、2017年現在では中古マンションはかなり高値で取引されています。物件によっては、新築分譲時よりもだいぶ高い値段で成約しています。
物件は古くなりますが、立地は古くならないからです。
高値売却できた人は、その間の家賃を節約しながら、さらに自宅投資でも成功しているということになります。
今現在、自宅や土地を保有している人は、今のうちに無料査定してもらい、自分の自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。
今現在、売る予定がない人でも、東京オリンピック前の自宅の資産価値を知っておくことは将来の資産形成を考えるうえで役に立ちますし、今なら自分が思っている以上に高値で売却できる可能性もあるので、「今の自宅を売却して新築マンションを購入する」という新しい選択肢が生まれるきっかけになるかもしれません。
イエウールなら無料で査定してもらえます。
Contents
再開発は街の価値を上げ、マンションの価値も上げる。
私が今までいくつかのマンションを内覧してきた中で、数人の営業さんに言われたことがあります。
それは「再開発の恩恵が受けられるエリアのマンションは資産価値が上がる。」ということです。
再開発によって街自体の価値が上がれば、そのぶんその近隣に建つマンションの価値（＝価格）も上がります。
便利になったり、新しいショップやエンターテイメント施設が増えれば、人も増えるので、そのぶん家賃も上がってきます。
家賃が上がれば、中古マンションとして売却する時の価格も上げることができます。（収益還元法＝賃料・利回りといった不動産が生む収益性から逆算して不動産価格が決まる）
2020年のオリンピックが東京に決まって以来、東京大改造といえるほど、東京を中心に再開発計画がたくさん発表されています。
人手が足りなくなるほど、様々なところで工事が進んでいます。
今後、東京オリンピックに向けて、そして東京オリンピック後も続く再開発についてまとめているこんな本も出ているくらいです。
この本には、再開発で街の価値が上がる注目エリアとして11個のエリアが紹介されているのですが、私が注目したのは以下のエリアです。
- 東京駅周辺（大手町・八重洲・日本橋）
- 虎ノ門
- 品川・品川新駅
- 浜松町・竹芝
私がこのエリアに注目したのは、「再開発の規模が大きいから」ということと「東京オリンピック後も再開発が続くから」という理由からです。
街自体が持つ魅力を大きく変えるほどの規模の再開発が待ち構えているエリアであり、東京オリンピックが開催される2020年以降も再開発の伸びしろを享受できるエリアです。
分かりやすく言えば、「これから10年以上の月日かけて化けるエリア」と言えます。
新築分譲マンションの場合、再開発の伸びしろは販売価格に織り込まれていることも多いですが、予想を上回る化け方をしたら、再開発エリア近辺のマンションの資産価値も上昇することが期待でき、将来的に中古として売り出す時に分譲価格を上回ることも期待できます。
自宅購入を投資と考える人にとって、再開発エリアの恩恵を受けられる場所に不動産を買うことは重要な要素になります。
東京大改造マップ 2018-20XX (日経BPムック)
2018年1月に最新版が出ました。
再開発は徐々に詳細な情報が出てくるので、過去にあまり情報がなかった再開発でも、最新版で詳しい情報が掲載されていたりします。
この本以外にも再開発本は出ていますが、このシリーズが質・量ともにナンバーワンだと思います。
東京駅周辺（大手町・八重洲・日本橋）再開発
参考：東京・八重洲 五輪後は日本有数の摩天楼に変貌 ：日本経済新聞
虎ノ門 再開発
参考：虎ノ門ヒルズに超高層3棟、地下鉄新駅と一体開発｜日経アーキテクチュア
また、虎ノ門は2022年完成予定の「虎ノ門・麻布台地区 再開発」もあります。
オフィスや住宅だけでなく、サービスアパートメントやインターナショナルスクールなど外国人向け施設を充実させて外国人が暮らしやすい街づくりを目指し、東京の国際競争力を高めます。
今は「古びたオフィス街」という感じの虎ノ門ですが、将来的には「外資系金融機関に勤める年収数千万クラスの高給取りが住む街」になっていくかもしれません。
参考：都市再生特別地区(虎ノ門・麻布台地区) 都市計画(素案)の概要
品川・品川新駅 再開発
参考：品川新駅再開発に着手 JR東、民営化30年目の挑戦｜オリパラ｜NIKKEI STYLE
品川エリアは東京の次代を担っていく場所として今後、さらに進化します。
まず、品川エリアは国際戦略都市として進化するために推進されている「アジアヘッドクォーター特区」構想の１つに選ばれているエリアであり、国際ビジネスの中心を担う街として、今後の発展が期待できるエリアです。
さらに、2027年には品川〜名古屋間を最短40分で結ぶ「リニア中央新幹線」が開業予定です。始発駅となる品川駅は東海道への要所となります。
さらに、品川駅は空の玄関口「羽田空港国際線ターミナル」駅まで11分、「成田空港」駅までダイレクトにアクセスできるので、その快適な交通利便性を軸に国内・海外への要所となるエリアです。
浜松町・竹芝 再開発
参考：
浜松町が新橋超える？ 巨大ビル続々と｜日経アーキテクチュア
地味な｢浜松町｣､野村不動産が社運賭け一新 | 東洋経済オンライン
(仮称)竹芝地区開発計画本格始動 2020年 竣工に向けA街区(業務棟)が着工
新駅ができるエリア
新しい駅ができると、その周辺のエリアの価値が上がります。
2020年に山手線に新駅ができます。
山手線としては1971年にできた西日暮里駅に次ぐ30個目の駅となり、49年ぶりの山手線の新駅ということで非常に注目されています。
場所は田町駅と品川駅の中間地点で、都営浅草線の泉岳寺駅の近くになります。
2017年8月現在では、まだ駅名は決まっておらず、「品川新駅」などと呼ばれています。
「品川新駅」の周辺では、約13ヘクタール（東京ドーム約3個分の広さ）の再開発が予定されており、5棟のオフィスビルと3棟のマンションが建設される予定です。
この「品川新駅」周辺の再開発規模は六本木ヒルズや東京ミッドタウン以上の規模となるので、かなり大きな再開発となります。
羽田空港にも近いので、外国人へアピールしやすく、外資系企業を呼び込めるエリアとしても有望です。
参考：品川開発プロジェクトにおける品川新駅（仮称）の概要について – JR東日本
新駅は地下鉄にもできます。
場所は虎ノ門ヒルズの西側で、日比谷線の新駅が2020年に開業予定です。
虎ノ門は再開発エリアですし、新駅もできるので、今とは全く違う街になるポテンシャルを秘めています。
虎ノ門といえば森ビルなので、森ビルが持っている外資系企業へのコネクションを使い、外国人富裕層が多いインターナショナルな街になるかもしれません。
参考：東京メトロ日比谷線虎ノ門新駅（仮称）整備にかかる工事着手について
また、まだ構想段階ですが、丸の内エリアに新東京駅を作って、羽田空港と成田空港を結ぶ「都心直結線」構想もあります。つまり、玄関口である東京駅から空港までのアクセスを良くして、外国人をもっと呼び込もうという構想です。
このように「再開発」と「新駅」の２つの要素を見ていくと、品川〜東京〜虎ノ門周辺のエリアは、「再開発」と「新駅」の恩恵を同時に受けられ、2020年の東京オリンピック後も資産価値が上がることが期待できるかもしれません。
※追伸（2017年11月19日）
上記のエリア以外では、やはり「渋谷」の再開発が見逃せません。
再開発でオフィスが増えますし、2019年後半にはGoogle本社が六本木ヒルズから渋谷ストリームに移転することになりました。
オフィスが増えるということは、渋谷周辺の賃貸需要も増えるということですし、再開発で街自体の価値も上がります。
すでに、渋谷周辺の代官山や恵比寿では渋谷の再開発を織り込んだ価格帯の高額物件が販売されていますが、順調に売れているようです。
日本の高齢化と共に渋谷で働く人が増え、「若者の街」から「大人の街」に変貌していけば、渋谷はさらに魅力のある街となっていくかもしれません。
都会なのに緑が見える部屋、自然に触れられるエリア
景色が良い部屋はいつの時代も人気です。
オーシャンビュー、リバービュー、パークビュー、東京タワービュー、夜景ビューなどなど。
私が複数のマンションを内覧して思ったことは、東京では部屋から緑が見える部屋が一番人気のようです。
それだけ東京のような都会では、緑や自然は貴重ということなのかもしれません。
実際、パークビューのマンションは完売も早い傾向があります。
マンションによっては、共有施設として住民がだけが入ることができる庭園やスカイガーデンを設けているところもあります。
特に、部屋から見える公園が「特別名勝」や「特別史跡」などに文化財指定されている美しい大名公園だと、さらに価値が上がります。なぜなら、そういった公園はその後もずーと保存される可能性が高いので、ほぼ永久眺望が約束された土地だからです。
ちなみに、関東地方で「特別名勝」と「特別史跡」の両方に指定されている公園は以下の２つのみです。
- 浜離宮恩賜庭園（東京都中央区浜離宮庭園）
- 小石川後楽園（東京都文京区後楽一丁目）
最近はタワーマンションも増え、部屋からの眺望が良いマンションも増えましたが、ただ単に眺望が良いというだけでなく、何が見えるかで資産価値が変わってきます。
中でも、きれいな緑が見えるマンションや部屋は資産価値を維持しやすいと思います。それだけ、東京のような都会では緑は希少ということであり、希少性は資産価格維持の最重要項目となります。
ただ、東京の場合、港区のようにすでに資産価値が高いエリアほど公園が多い傾向がありますので、そういった立地に建つマンションは高額なケースが多いです。
利便性の高い駅から徒歩5分以内
駅近物件は資産価値が高いのは当然ですが、どんな駅でもいいかというと、そうでもありません。
「オフィスが多いエリア」や「都心のターミナル駅」、「買い物に便利なエリア」へのアクセスが良い駅は、その利便性から資産価値が高まります。
つまり、通勤やショッピングに便利なエリアにある駅の徒歩5分以内（400メートル以内）のマンションということです。
たとえば、どこに行くにも便利な山手線駅の徒歩5分は、駅力や街力があるぶん大きな価値となります。
逆に、地下鉄駅の場合、改札が地下深い場所にあるため、駅構内を何分も歩かないといけない場合が多いので、そこをネックに思う人もいます。駅からは徒歩5分でも、改札からは徒歩10分も歩くといった場合があるからです。
最近では、インターネットで物件探しをするのが一般的になっているので、徒歩5分と6分ではだいぶ違ってきます。
なぜなら、徒歩5分で探した場合に、インターネットでは徒歩6分の物件は表示されないからです。
また、駅距離は治安にも直結します。
駅近マンションは家賃も高いので、それなりの収入のある人が住むエリアとなり、そのぶん治安も維持されます。
一方、駅遠マンションは家賃が安いので、収入が低い人が多く住むエリアとなるので、治安が悪くなる傾向があります。
ターミナル駅に乗り換えなしで行けるエリアは利便性が高い
利用者が多いターミナル駅はオフィスやショップが多いので、そこに乗り換えなしで行ける駅は利便性が高いので非常に人気が高いです。
以下の表はJR東日本の2016年の1日平均の乗車人数ランキングです。
| 1 | 新宿 | 76万9307人 |
|---|---|---|
| 2 | 池袋 | 55万9920人 |
| 3 | 東京 | 43万9554人 |
| 4 | 横浜 | 41万4683人 |
| 5 | 品川 | 37万1787人 |
| 6 | 渋谷 | 37万1336人 |
| 7 | 新橋 | 27万1028人 |
| 8 | 大宮 | 25万2769人 |
| 9 | 秋葉原 | 24万6623人 |
| 10 | 北千住 | 21万4322人 |
参考：品川駅、渋谷抜き5位 昨年度 JR東の乗車人数 ：日本経済新聞
このようなターミナル駅に行きやすい場所にあるマンションなら、賃貸に出した場合にもすぐに借り手が見つかりますし、高い家賃で貸し出すことができます。
家賃を高く維持できれば、中古マンションとして売り出した時にも高い値段で売ることが可能です。
また、乗車人数が年々増えているターミナル駅は、そのエリアの利用価値が上がったことの証となり、その周辺エリアの資産価値も上昇することが期待できます。
数年後には品川駅がベスト３に入ってくるのでないでしょうか？
複数の駅や路線が使えるエリア
複数の駅や路線が使えるエリアも利便性が高まるので資産価値向上につながります。
自分は「◯◯駅しか使わない」と思っても、賃貸に出した時や売却する時に、多くの駅や路線が使える方がターゲット層が広がり、借りてくれる人や買ってくれる人が見つかりやすくなります。
「1駅2路線が利用可能」より「5駅10路線が利用可能」の方が圧倒的に利便性が高まり、ターゲット層も増えるので、それだけ希望価格で借りてくれる人や買ってくれる人を見込めます。
大手デベロッパー＆スーパーゼネコン
販売主（デベロッパー）や施工主（ゼネコン）が大手の方が信頼性が高いですし、イメージも良いので、資産価値を保つ傾向があります。
販売主なら以下のような大手デベロッパーです。
- 三井不動産レジデンシャル
- 三菱地所レジデンス
- 野村不動産
- 住友不動産
- 東京建物
施工主なら以下のようなスーパーゼネコンです。
- 大林組
- 鹿島建設
- 清水建設
- 大成建設
- 竹中工務店
特に昨今では、スーパーゼネコンはマンション建設よりも儲かる事業を優先し、マンション建設を手掛けなくなってきているので、「大手デベロッパー＆スーパーゼネコン」がタッグを組んで建てたマンションは、今まで以上に希少性が出てくる可能性があります。
また、資本力がある大手の方が倒産リスクも低いという現実があります。というのも、不動産業界は景気に左右されやすい業界だからです。
2008年9月のリーマンショック後、日本のマンションデベロッパーは毎週のように倒産していき、リーマンショック直前に150社ほどあった上場不動産会社は100社程度まで減っていきました。
たとえば以下のような会社が倒産しています。（後に復活した会社もあります。）
- ゼファー
- ダイア建設
- モリモト
- プロパスト
- 近藤産業
- 中央コーポレーション
- ニチモ
- アゼル
- 日本綜合地所
どんな大手企業でも倒産のリスクはありますが、資本力のある大手デベロッパー＆スーパーゼネコンならそのリスクは小さくできます。
希少性の高いブランドマンション
大手デベロッパーの中には、コンセプトやクオリティによってブランド分けしているところがあります。
たとえば、三井不動産レジデンシャルの場合、以下のように分類されています。
- パークマンション・・・3A（青山・赤坂・麻布）や番町といった都心の一等地に建つ最高級マンション。タワーマンションはなく、品格のある低層階の広い部屋。一般層には販売されず、富裕層に内々で販売されるため、あまり表に出てこない。
- パークコート・・・パークマンションに次ぐ高級マンション。資産価値が高いエリアに建つ。低層マンションとタワーマンション。
- パークタワー・・・都心や郊外の利便性の高いエリアに建つタワーマンション。
- パークシティ・・・２棟のツインタワーマンションや大規模開発を伴うマンション。
- パークホームズ・・・手が届きやすい価格だけど、高品質なマンション。
- パークリュクス・・・単身やDINKS向けマンション。
このようにブランドごとにたくさんのマンションが販売されていますが、中にはまだそれほど数が出ていない、つまり、希少性を保つブランドがあります。
たとえば、パークコートは現状ではそれなりの数が出てきていますが、パークコートのタワーマンションに限定すると、現状では以下の8つしかありません。
- パークコート虎ノ門 愛宕タワー
港区虎ノ門3丁目、231戸、30階
2008年2月竣工 - パークコート赤坂 ザ タワー
港区赤坂4丁目、518戸、43階
2009年6月竣工 - パークコート麻布十番 ザ タワー
港区三田1丁目、440戸、36階
2010年5月竣工 - パークコート千代田富士見 ザ タワー
千代田区富士見2丁目、505戸、40階
2014年6月竣工 - パークコート赤坂檜町 ザ タワー
千代田区赤坂九丁目、322戸、44階
2018年2月竣工 - パークコート青山 ザ タワー
港区南青山2丁目、163戸、26階
2018年4月竣工 - パークコート乃木坂ザ タワー
港区南青山1丁目、88戸、25階
2019年2月竣工 - パークコート浜離宮ザ タワー
港区浜松町1丁目、563戸、37階
2019年7月竣工
三井不動産レジデンシャルのマンションは日本にたくさんありますが、パークコートの「ザ・タワー」シリーズは2008年〜2019年の11年間で港区と千代田区に8つしか建てられていません。
日本のマンションの中でも最高級クオリティのパークコートで、かつタワーマンションに住みたかったから、この限られた8つの中から選ぶしかないということです。そういう意味では希少性となり、資産価値（＝価格）維持につながる要素となり得ます。
参考：ブランド紹介｜住まいのブランド｜住まいづくり｜三井不動産レジデンシャル株式会社
山手線の内側の大規模タワーマンション
マンション内覧をして営業さんがよく言うことがあります。
それは、「東京はもう土地がない」ということです。
補足すると、「東京の資産価値が高いエリアには新たに新築マンションを建てるほどの土地がない」ということです。
そういう意味では、今後、山手線の内側では、多くの土地が必要となる大規模タワーマンションなどは建ちづらくなることが予想されます。
また、区によってはマンションの高さ制限を取り決めしたエリアもあるので、そういったエリアでは今後はタワーマンションは建てることができません。
参考：港区公式ホームページ／建築物の高さに関するルールについて
郊外や地方ならいくらでも土地が余っているので、大規模タワーマンションを建てることができるかもしれませんが、都心では逆に、大規模タワーマンションは今後は希少な存在になるかもしれません。
そうなると、希少性から都心の大規模タワーマンションの価値が今以上に高まる可能性も出てきます。
価格は「需要と供給のバランス（需給バランス）」で決まります。
欲しい人が多いけど少ない数しか選択肢がなければ、「需要＞供給」の図式が成り立ち、そのモノの価格が上がったり、下がりずらかったりします。
相続税対策が必要な高齢富裕層に買ってもらいやすいマンション
リセールまで考えて新築分譲マンションを買う場合、出口として相続税対策が必要な高齢富裕層に買ってもらいやすいマンションを選ぶことは１つの現実的な選択肢となります。
現金で数億円を持っていると、持っているぶんの相続税を取られてしまいますが、その現金でマンションを買って賃貸に出せば、相続税は20%まで圧縮できます。
80%も節税できるのですから、多くの高齢富裕層は相続税対策としてマンション購入を考えます。
相続税対策が必要な高齢富裕層に買ってもらいやすいマンションは、都心の利便性が高い（＝賃貸需要が旺盛な）エリアにあるタワーマンションです。
外国人富裕層に買ってもらいやすいマンション
リセールの出口として、外国人富裕層をターゲットにするのも１つの選択肢となります。
2013〜2015年は多くの外国人が日本のマンションを買ったと言われています。
中華系の人が選ぶマンションの特徴として「同国人に自慢しやすいマンション」があります。
たとえば、外国人でも多くの人が知っている「新宿」「渋谷」「六本木」「池袋」といったエリアの見た目が豪華なタワーマンションは同国人に自慢しやすいので、選ばれる傾向があります。
東京オリンピックの会場となる湾岸エリアのタワーマンションも、分かりやすいという意味では外国人富裕層の投資のターゲットとなるでしょう。
日本のマンションは世界の都市に比べるとまだまだ割安
私の個人的な印象では、2015年秋が日本のマンション価格のピークだと思っていました。
ちょうど、「パークコート赤坂檜町 ザ タワー」が販売された頃です。
しかし、2016年2月に日銀がマイナス金利を開始し、住宅ローン金利も低下。
住宅ローンの金利が下がると、不動産価格は上昇します。なぜなら、今までよりも借りられる額が増えるからです。
マイナス金利以前は、サラリーマンが住宅ローンとして借りられる額は年収の5倍ほどと言わていましたが、今（2017年）は年収の8〜9倍借りられる人もいるそうです。
さらに、2016年はデベロッパーが販売数を抑え、需給バランスを整えた印象もあります。
その結果、2017年はさらにマンション価格が高くなりました。
しかし、世界と比べると東京の不動産価格はまだまだ割安というデータがあります。
参考：中古マンション価格全エリアで連続上昇 2015年7月調査：ノムコム
上の図は2015年4月時点のものですが、東京よりも不動産価格が高い都市が世界にはたくさんあることが分かります。
ロンドン、香港、ニューヨーク、台北、上海、シンガポールに比べると、日本の不動産はまだまだ割安のようです。
2020年の東京オリンピックで東京が世界から注目されることになりますが、日本が再評価され、海外の富裕層の中には日本の不動産へ投資することを考える人も少なくないのではないでしょうか？
日本に住んでいるとあまり気づかないかもしれませんが、東京が高機能都市として世界の都市に勝っている点には以下のようなものがあります。
- 電車、バス、道路、地下鉄と交通の便が整備されている。（公共交通機関が網の目のように発達している）
- 美味しいレストランがたくさんある。（ミシュランの星を獲得したレストランがあちこちにある）
- 治安が良く、犯罪発生率が低い。（若い女性が深夜でも一人歩きできる）
- 騒音が少ない。
- 昔に比べて交通渋滞が緩和されている。
- 空気がきれい。（東京から富士山が見える日は今や100日以上もある。昔は20日程度。）
- 水がきれいで飲める。
- 上下水道、電気、ガスがしっかり整備されている。
東京では渋滞が少ないというのは意外に思うかもしれませんが、タイやマレーシア、インドネシアなどの新興国と比べると、電車の交通網がしっかり整備されている東京の渋滞は少ない方です。
そして、渋滞の経済損失は非常に大きく、数億円規模と言われています。
また、イギリスの情報誌「MONOCLE」が毎年発表している「世界のもっとも住みやすい都市ベスト25」で東京は2015年、2016年、2017年と3年連続で1位となっています。
参考：
Quality of Life Survey 2017: top 25 cities in the world – Film | Monocle
Top 25 cities, 2016 – Film | Monocle
The Monocle Quality of Life Survey 2015 – Film | Monocle
東京は国際都市としてはまだまだですが、アジアヘッドクォーター特区を中心に、外資を呼び込む政策に力を入れ、外国人が住みたがるような職住近接タウンを増やしていけば、国際都市としての伸びしろはまだまだあると思います。
参考：
アジアヘッドクォーター特区｜東京でのビジネスを強力にバックアップする特区
首相官邸：【国際戦略総合特区】 アジアヘッドクォーター特区 【東京都】
日本のマンション価格はオリンピック後に下がるのか？上がるのか？
私を含め、東京の不動産価格はオリンピック後に下がるのか？それとも、さらに上昇するのか？それとも、高値横ばいか？ということは非常に気になる点だと思います。
大きく調整して下がるなら、下がってから買った方がいいと考えている人も多いことでしょう。
以下の図は2014年7月から2017年7月までの３年間の新築マンション価格の推移です。
紺のラインが首都圏で、ピンクのラインが近畿圏です。
参考：首都圏マンション・建売市場動向2017年7月度：不動産経済研究所
上の図で赤丸を付けた2015年11月が私が不動産価格のピークだと思った時でした。
実際、その後、約１年ほどは新築マンション価格が下がっていきました。
しかし、2017年に入ってから、再び新築マンション価格は上昇しています。
株価チャートのように、下値の価格を結んだ緑のライン（サポートライン）、上値の価格を結んだ緑のライン（レジスタンスライン）を見ると、さらに今後も上がっていく雰囲気があります。
株と不動産は別物ですが、株価と不動産価格は相関関係が非常に強いです。
株価が上がれば不動産価格は上がります。なぜなら、株で儲かった資金が不動産に流れるからです。（＝資産効果）
今後、2013〜2015年に日本の不動産を買った外国人投資家の売り部屋が出てくると思われるので、2018年からオリンピックが行われる2020年の３年間は供給が増えてくることが予想されます。
その供給を飲み込むほどの需要があれば、東京の不動産は今の高値のまま横ばいを続ける可能性は十分にあると思います。
ただ、不動産価格と金利は逆相関が働くので、日銀がマイナス金利を辞めて、住宅ローンの金利が上昇すれば、不動産価格はそのぶん下がることが予想されます。（＝金利が下がれば不動産価格は上がる、金利が上がれば不動産価格は下がる）
オススメ本
これから資産価値が高い自宅マンションを購入しようと考えている人にオススメの本を紹介します。
住まいサーフィンの運営者で、自宅投資の第一人者・沖 有人さんの本です。これから値上がりするマンションの見つけ方が書いてあります。
住まいサーフィンに登録（無料）すると、過去に販売されたマンションの価格も閲覧できるのでぜひ登録しておきたいところです。
2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル
沖 有人さんの2018年3月に出版された最新作です。
書籍名が「2020年以後も勝ち続けるマンション戦略バイブル」と、まさに東京オリンピック後を見据えた内容となっています。
人生で一番大きな出費となる「自宅」で間違った戦略をとらないためにも、これからマンションを購入をすることを考えている人は必読でしょう。
外国人投資家向けに書かれた東京の資産価値が高いエリアを紹介する本です。隠れた名作だと思います。
不動産投資の本ですが、東京にこだわる理由は自宅を購入する際にも参考になります。
純粋に読み物として面白いですし、勉強にもなります。
相続税対策で不動産を買う高齢者がどのような視点で物件探しをするのかが分かります。
都心に住む by SUUMO (バイ スーモ) 2017年 5月号
月1回販売されるリクルートの雑誌です。最近は必ず購入するようにしていますが、バックナンバーも非常に勉強になります。
自宅を高く売却したいなら
新築マンションを買う場合、人によっては買い替え予定がある人もいます。
その際、最寄りの不動産屋などに自宅の査定はしてもらわない方がいいです。
今のインターネット時代では、不動産一括査定サイトを使った自宅査定が一般的です。
最大で6社に査定を無料で依頼できるので、自宅の売却価格の相場も比較できますし、近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。
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