【内覧】パークタワー晴海、ディズニーランドとコラボした湾岸タワーマンション

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パークタワー晴海

湾岸エリアの晴海の角地に三井不動産とディズニーランドを運営するオリエンタルランドのコラボタワーマンションが建ちます。

その名も「パークタワー晴海」。

1〜2階の共有エリアやマンション周辺の屋外空間が他に類のない世界感を持ったタワーマンションでした。

内覧して思ったのは、ディズニーランド好きの親子から今も将来的にも指名買いを受けそうなマンションという印象を受けました。

また、共有スペースだけでなく、室内も非常にクオリティが高かったです。

1つ難点を上げるとすれば、駅から距離でしょう。月島駅徒歩12分という駅遠物件なので、駅近じゃないとダメという人には向いていません。

しかし、駅徒歩12分というデメリットを打ち消すくらい強烈な世界感を持ったタワーマンションだとも思いました。

人によっては、「ここじゃきゃ嫌だ、こんなマンションに住みたい!」くらい気に入ってしまうのではないでしょうか?

実際、住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では75%と高い数値になっています。

また、マンションの資産価値は必ずしも駅距離だけでは計れません。

たとえば、同じ中央区の佃エリアに建つ三井不動産による1999年分譲のタワーマンション「センチュリーパークタワー」は月島駅徒歩8分と決して駅近物件とは言えませんが、その独自の立地と眺望により、今でも高値で取引されています。

このような事例を見ると、駅から近くなくても、それを補足できる優れた点があれば、マンションの資産価値は保てるということが分かります。

角地の立地なので永久眺望を確保できる

パークタワー晴海は角地に建つので、南向きの部屋と東南の角部屋は永久眺望を確保できます。

この角地はパークタワー晴海の資産の1つだと思います。

公園沿い、海沿い、川沿いなどは「将来的に何も建たない」ということを保証しているので、将来に価値が減る可能性を排除できます。

ただし、永久眺望が確保されている部屋はそのぶん高額になりますが・・・。

こちらはグーグルマップの地図です。

少し距離は離れますが、南西側の部屋からはレインボーブリッジが見えるかもしれません。レインボーブリッジは夜景でもきれいなので、昼間だけでなく夜も眺望を楽しめそうな立地です。

水辺の美しい環境と眺望

パークタワー晴海はベイエリアならでは水辺の美しい環境に建つので、非常に美しい眺望と共に生活できます。

北東側から撮った景色です。こちら側を向いている部屋は東向きと北向きの部屋になります。

北向きの部屋は今は眺望が開けますが、将来的には隣の土地にパークタワー晴海と同じくらいの高さのマンションが建つ可能性があると営業さんが言っていました。

ただ、そのぶん、北向きの部屋は分譲価格が抑えられています。

南向きの部屋なら、高層階でも下層階でもどの階数でも水辺の眺望を眺められます。

パークタワー晴海のメインとなる部屋は「ららぽーと豊洲」方面を向く南東の角部屋です。

隣に2棟建っている三菱地所の「ザ・パークハウス 晴海タワーズ(左側がクロノレジデンス[2013年11月竣工]、右側がティアロレジデンス[2016年4月竣工])」は世界的にも有名な建築家であるリチャード・マイヤーが外観コンセプトデザインを手掛けたので、非常にデザイン性が高いマンションとなっています。

2棟で1,744戸の大型ツインタワーマンションです。

この写真でみると「パークタワー晴海」の方が低く見えますが、「クロノレジデンス」が169.2m、「ティアロレジデンス」が166.95m、「パークタワー晴海」が178.49mなので、「パークタワー晴海」が一番高いです。

でも、「ザ・パークハウス 晴海タワーズ」が2棟とも49階なのに対して、「パークタワー晴海」が48階なので、階高は「パークタワー晴海」の方が高くなっていると思われます。

南向きの部屋から観た眺望です。

水辺の景色を満喫できるので、南向きの部屋はどの部屋も高額です。

夕方の眺望です。夕日もきれいでしょうね。

夜景です。奥の方にかすかにお台場の観覧車が見えています。

夜景は東京駅方面(北向き)も都心ビューできれいです。

まるでディズニーランドのような屋外敷地

「パークタワー晴海」の屋外敷地は、まるでディズニーランドのように5つのテーマで構成されており、非常に豪華な周辺環境となっています。

というのも、外構コンセプトデザインはディズニーランドを運営するオリエンタルランドによるものだからです。

ディズニーランドと初コラボのマンションということで、この部分は「パークタワー晴海」の他にはない差別化ポイントだと思います。

5つのテーマは以下の通りです。

  • Greeting Zone(グリーティングゾーン)
  • Attractive Zone(アトラクティブゾーン)
  • Friendship Zone(フレンドシップゾーン)
  • Peaceful Zone(ピースフルゾーン)
  • Bright Zone(ブライトゾーン)

1つ1つ見ていきたいと思います。

Greeting Zone(グリーティングゾーン)

Greeting Zone(グリーティングゾーン)は「パークタワー晴海」のメインの出入り口となるゾーンで、道路側の「パークハウス晴海」側のエリアです。

方角的には北西に当たります。

ヤシの木があることで、南国にいるようなワクワク感を日常的に感じることができそうです。

まるで高級ホテルのエントランスのような佇まいです。

マンション内に入るために、あえて階段を登るようにすることで、ディズニーランドのような非日常感を演出されています。

また、階段があることで、部外者の侵入に対しての心理的バリアとしての機能も果たすと思います。

階段で遊ぶ子どもたちを見ながら、階段に腰掛ける親たちの憩いの場所になりそうです。

Attractive Zone(アトラクティブゾーン)

Attractive Zone(アトラクティブゾーン)は南西(川側・パークハウス晴海側)に位置します。

5つのエリアの中では一番面積は大きいように見えます。

三井不動産らしい経年優化(時間が共に良くなる)の緑の成長が楽しみなエリアでもあります。

おそらく、パークタワー晴海の外構で一番メインとなるのが、この水辺のオアシス「水憩テラス」なのではないでしょうか?

南側にあるので、昼間はキラキラときれいでしょうし、夜はライトアップされてまた違った雰囲気になると思われます。

マンションの敷地内に水辺があると、毎日の生活を心豊かに過ごせそうです。

通常、プールや噴水のような水を使った共有施設は管理費が高くなる原因になるのですが、パークタワー晴海は1000戸以上の住民で負担するので、管理費はそれほど高くなっていません。

Friendship Zone(フレンドシップゾーン)

Friendship Zone(フレンドシップゾーン)ではテントを張ってキャンプをしたり、バーベキューができるという、他のマンションにはまずないエリアとなっています。

アウトドア好きの人には、自分のマンションの施設内でキャンプやバーベキューができるなんて最高なのではないでしょうか?

ただ、バーベキューは匂うと思うので、南東角部屋の低層階はバーベキューをやっている間は窓を開けられないかもしれません。

滑り台もあるので、遊び盛りの元気な子供でも、エネルギーを持て余すことがありません。

Peaceful Zone(ピースフルゾーン)

Peaceful Zone(ピースフルゾーン)はゆったりと過ごすことに向いたエリアだと思われます。

方角は東側になります。

ゆっくり散歩をしたり、ベンチに座って読書をしたり。

Bright Zone(ブライトゾーン)

北東にはBright Zone(ブライトゾーン)があります。

このクリスマスツリーはすごそうですね。

フットサルやバスケットボールが楽しめるグランドもあります。

外構部を見ていくと、完全にファミリーをターゲットにしていることが分かります。

独身の人が住んでしまうと、もしかしたらちょっと孤独感を感じてしまうかもしれません・・・。

マンション内共有スペース

外構(マンションの外側)はオリエンタルランド監修でしたが、マンション内の共有スペースは光井純アンドアソシエーツ建築設計事務所が監修したものになります。

ゲストルームは3室

家族や友達が遊びにきた時に泊まることができるゲストルームはコンセプト違いで3部屋あります。

3部屋とも2階なので、眺望は楽しめないと思われます。

36階東南角にビューラウンジ「天空キャビン」

タワーマンションの場合、ビューラウンジがあるのが一般的ですが、どのタワーマンションでもビューラウンジがある部屋はそのマンションの部屋の中で一番景色がきれいに見える部屋がチョイスされることが多いです。

「パークタワー晴海」のビューラウンジ「天空キャビン」は36階の東南角にあります。つまり、ここが一番景色がきれいに見える位置ということです。

天井高2600mm、サッシ高2300mmで天井のデザインがスッキリした開放感のあるお部屋

「パークタワー晴海」のモデルルームに入ってまず思ったのは「窓が大きい」「天井がスッキリとしてきれい」ということでした。

天井高は2600mmなので、タワーマンションの部屋としては一般的な高さかもしれませんが、サッシ高が2300mmもあります。

つまり、窓が縦に大きいのです。そのぶん、外からの光もたくさん入ってきますので、部屋が明るくなります。

北向きの部屋でも一日中、部屋の暗さを感じずに過ごせるのではないでしょうか?

また、天井カセットエアコンの部屋の場合、そこだけ天井が下がっていることが多いですが、「パークタワー晴海」の場合、天井の下がりがないので、天井の凹凸がなく、すごくスッキリしてきれいなデザインになっています。

そのため、天井の高さをより感じられますし、部屋全体も平米の数字以上に広く感じられる印象を受けました。

柱も部屋の外にあるので、凹凸がないすっきりしたとした室内で、完成度が高い室内だと思いました。

角部屋はダイレクトウィンドウになっていますが、両サイドにはベランダがあります。

これは最近のトレンドのようで、ベランダがないダイレクトウィンドウの部屋はあまりウケがよくないそうです。

やっぱり、窓が開けられる方がいいですし、ベランダで過ごす時間も欲しいものです。

寝室も天井スッキリ、高さのある窓になっています。

ベランダは奥行きが1.9メートルもあるので、こちらもすごく開放感があり、広く感じました。

「パークタワー晴海」は外構や共有スペースに目がいきがちですが、室内のクオリティも非常に高いマンションだと思いました。

唯一の問題点か?駅からの距離 月島駅徒歩12分

「パークタワー晴海」の最寄り駅は地下鉄の有楽町線と大江戸線が停まる「月島駅」なのですが、徒歩12分とけっこう歩きます。

これは駅を出たところからの距離です。

地下鉄駅全般に言えることですが、地下鉄の場合、駅の中に入ってからも改札まではけっこうな距離があるケースが多いです。

月島駅も改札から駅出口までそれなりの距離があり、私の足だと改札から「パークタワー晴海」までだと徒歩15分ほどになりました。つまり、改札から駅出口まで3分くらい歩くということです。

おまけに、途中で歩道橋を登らないといけないので、「パークタワー晴海」は月島駅で電車を降りてからマンション到着までのハードルがけっこう高いという印象を受けました。

改札を出ると、出口の標識があります。

「パークタワー晴海」に行くには、10番出口から出ます。

「キャピタルゲートプレイス」と書いてありますが、これは月島駅直結のタワーマンションです。

「ムーンアイランドタワー」は月島駅徒歩1分のタワーマンションです。

この写真は改札から少し歩いて振り返って撮った写真ですが、改札からすぐの所に右に曲がって入るエレベーター乗場があります。(この写真だと左側)

先程の「キャピタルゲートプレイス」はここから入れるそうです。

改札を出て、地下鉄駅からエレベーターで入れるタワーマンションってすごいですね。

見ての通り、地下鉄駅構内の直線がすごく長いです。

改札から3分くらい歩いて、やっと10番出口に出られました。

駅を出ると、目の前に弁当屋の「ホットモット」がありました。

右手を見ると、タワーマンションが見えますが、これが駅直結タワーマンションの「キャピタルゲートプレイス」です。

雨が降っても濡れずに電車の乗ることができていいですね。

一方、「パークタワー晴海」はここから12分ほど歩いたところにあります。

途中、ケーキ屋さんと花屋さんがありました。

その向かいには「月島第一児童公園」があります。

そして、住宅地のような場所をまっすぐ歩きます。

途中、ローソンがありました。仕事から帰宅時にここで夜食を買えそうです。

橋があります。

橋から見える南方面の景色です。タワーマンションがたくさん見えます。

橋を渡ると、緑が豊富な歩道でいい雰囲気になってきます。この先に歩道橋があります。

これが歩道橋です。奥にクレーン車が見えますが、ここが「パークタワー晴海」の建設地です。

ここまで月島駅から10分くらいでしょうか?

10分歩いて、最後にこの歩道橋を渡って、やっとマンションまで到着できます。

歩道橋から見た月島駅方面の景色です。

晴れていると、緑がたくさんあって気持ちいいです。

歩道橋から見た「パークタワー晴海」のレジデンシャルサロンです。

この土地も三井不動産が落札できたら、分譲マンションになる予定だそうです。

歩道橋から降りたところから見た建設地です。

右側に建つタワーマンションは三菱地所の「ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」です。

「ゆりかもめ」から見た建設地

湾岸タワーマンション群をひと通り見たかったら、ゆりかもめ線に乗るのがオススメです。

新橋から豊洲まで乗れば、汐留から芝浦を通り、レインボーブリッジを通り、お台場〜有明〜豊洲と進みます。

この辺りのタワーマンションはひと通り見ることができます。

私た乗った時は、観光に来ている外国人もたさくん乗っていて写真やビデオを撮っていました。

上の写真は新豊洲駅から豊洲駅あたりから撮った写真です。

「パークタワー晴海」が完成して、ディズニーランドのような外構が完成したら、ゆりかもめの車内から見た「パークタワー晴海」はすごく目立つを思われます。

「ディズニーランドマンション」とか、ちょっとした話題になるかもしれません。

周辺環境

「パークタワー晴海」の周辺を歩いて写真を撮影したので、いくつか掲載します。

まずは、南側から。

マンションと晴海運河の間にはちょっとした広場があります。

運河沿いの道はランニングや散歩に良さそうです。

右手が「パークタワー晴海」の建設地。隣にそびえ立つのが「ザ・パークハウス晴海タワーズ」です。

この写真は隣の「ザ・パークハウス晴海タワーズ ティアロレジデンス」の前から撮影しました。「ららぽーと豊洲」とは逆方面の景色です。

中央区の外れには、こんなに静かに和める場所があったんですね。

夕方はこんな感じになります。

「パークタワー晴海」の南東方面の景色です。

タワーマンションは三井不動産レジデンシャルの「アーバンドックパークシティ豊洲タワーA」と「アーバンドックパークシティ豊洲タワーB」です。

そして、その隣には「アーバンドックららぽーと豊洲」があります。

両者は地下でつながっているそうです。その利便性のせいか、「アーバンドックパークシティ豊洲タワー」は分譲時よりも中古が高くなっているそうです。

夕方はこんな感じ。

南東角の部屋からはこんな夜景が見えます。

ここからは、「パークタワー晴海」の北側になります。

北側には現状では大きな空き地があります。

ここは現状では18階建ての建物が立つ予定だそうですが、建ぺい率を調整すれば、もっと高いビルも建てられるとか。

北側の部屋は高層階じゃないと、将来的にもビューが確保できない可能性があります。

あとは、この北側の空き地の一部がBRT(Bus Rapid Transit)の乗り場となるそうです。

この北側の通りはバス通りになるだけあって、けっこう開けた通りになっています。この通りを奥まで進むと・・・

コチラ側になります。この道の奥に「パークタワー晴海」が建ちます。右手に見えるタワーマンションは「ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンス」です。

2013年竣工なので、当時は今以上に何もなかった時に建ったマンションになります。当然、現在の中古価格は竣工時よりも高くなっています。

ただ、湾岸エリアは晴海に関わらず、今がMAXだと個人的には思いました。

なので、今後、高値売却を狙っての購入は難しくなると思われます。

というのも、現時点で少し供給過剰気味傾向が出てきているからです。

この写真は「パークタワー晴海」の東側です。

奥にはレジデンシャルサロンがあります。

けっこう大きな土地で、三井不動産レジデンシャルがこの土地を落札できたら、ここもタワーマンションになる予定だそうです。

もし、三井不動産が落札したら、「パークタワー晴海」がディズニーランドとコラボなので、こちらのタワーマンションはディズニーシー風になって、このエリアをさらにワンダーランド風にして欲しいと思ったりします。

「パークタワー晴海」周辺には現時点ではレストランのようなものはありませんでした。

北南方面へちょっと歩くと、「すき家」がありました。

さらに歩いて行くと、「トリトンスクエア」というビルがあるのですが、この1〜3Fに飲食店がけっこう入っています。

ただ、「トリトンスクエア」までは徒歩7分ほどです。

こちらは南東方面にある「アーバンドックららぽーと豊洲」です。

ここまでもぐるっと回って歩いて行くことになるので、徒歩で13分くらいかかります。

基本的に、現状ではどこに行くのにもそれなりに歩きます。

「アーバンドックららぽーと豊洲」側から見た「パークタワー晴海」の建設地です。

このあたりはドラマの撮影もよくやっているので、テレビによく映るタワーマンションになりそうですね。

分譲価格

住まいサーフィンに登録(無料)すると、湾岸エリアのマンションの新築時の価格なども見ることができます。

また、買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

向き 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
南東角 46F 4LDK 95.10 12,998 136.67 451.03
南中間 46F 3LDK 70.84 7,800 110.10 363.35
南中間 46F 3LDK 78.59 8,775 111.65 368.46
南中間 46F 2LDK 63.10 7,020 111.25 367.13
西南角 34F 4LDK 89.95 7,020 78.04 257.54
南中間 34F 3LDK 78.59 8,655 110.12 363.42
南中間 34F 2LDK 63.10 6,960 110.30 363.99
東南角 34F 3LDK 82.85 10,338 124.77 411.77
東中間 34F 3LDK 81.64 8,480 103.87 342.77
西中間 30F 2LDK 57.38 5,860 102.12 337.01
南中間 25F 2LDK 63.10 6,915 109.58 361.64
南東角 25F 3LDK 82.85 10,158 122.60 404.60
東中間 25F 3LDK 81.64 8,435 103.31 340.95
東中間 25F 3LDK 72.86 7,460 102.38 337.88
北東角 25F 3LDK 82.05 8,888 108.32 357.46
北中間 25F 3LDK 74.05 6,890 93.04 307.04
北中間 25F 3LDK 67.82 6,400 94.36 311.41
西南角 12F 4LDK 89.95 9,508 105.70 348.82
南中間 12F 3LDK 70.84 7,550 106.57 351.70
南中間 12F 3LDK 78.59 8,395 106.82 352.50
南中間 12F 2LDK 63.10 6,850 108.55 358.24
南東角 12F 3LDK 82.85 9,898 119.46 394.24
東中間 12F 3LDK 81.64 8,370 102.52 338.32
東中間 12F 3LDK 72.86 7,285 99.98 329.95
北中間 12F 3LDK 71.65 6,100 85.13 280.94
北中間 12F 3LDK 74.05 6,630 89.53 295.46
北中間 12F 3LDK 73.30 6,560 89.49 295.33
北中間 12F 2LDK 54.48 5,300 97.28 321.03
北中間 12F 3LDK 67.82 6,010 88.61 292.43
南西角 5F 4LDK 89.95 9,368 104.14 343.68
南中間 5F 3LDK 70.84 7,340 103.61 341.92
南中間 5F 2LDK 63.10 6,590 104.43 344.64
南東角 5F 3LDK 82.85 9,608 115.96 382.69
東中間 5F 3LDK 72.86 7,045 96.69 319.08
北中間 5F 3LDK 71.65 6,010 83.87 276.80
北中間 5F 4LDK 90.21 8,198 90.87 299.89
北中間 5F 3LDK 67.82 5,900 86.99 287.08
西中間 5F 2LDK 57.38 5,610 97.76 322.63

管理費・修繕積立金・駐車場使用料、駐輪場使用料など

管理費・修繕積立金等
面積(㎡) 月額(円) 引渡時一括(円)
管理費 修繕積立金 月額合計 修繕積立基金
43.92 14,270
324円/㎡
5,270
119円/㎡
19,540
444円/㎡
421,600
57.38 18,650
325円/㎡
6,890
120円/㎡
25,540
445円/㎡
551,200
63.10 20,510
325円/㎡
7,570
119円/㎡
28,080
445円/㎡
605,600
77.61 25,220
324円/㎡
9,310
119円/㎡
34,530
444円/㎡
744,800
82.85 26,930
325円/㎡
9,940
119円/㎡
36,870
445円/㎡
795,200
95.10 30,910
325円/㎡
11,410
119円/㎡
42,320
445円/㎡
912,800
  • 駐車場利用料:35,500〜36,000円(481台)
  • バイク置場利用料:3,000(平置・32台)、6,000円(ガレージ・2台)
  • 自転車置場利用料:50〜500円(2195台)
  • レンタサイクル利用料:1回あたり100円/6時間まで(30台)

物件概要

所在地 東京都中央区晴海2丁目104番、105番(地番)
交通 ◆東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分
◆東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩15分
◆都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩15分
総戸数 1076戸(他に保育施設1区画、店舗1区画)
構造・階数 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造48階地下1階
間取り 1LDK〜4LDK
専有面積 42.53平米(16戸)〜121.16平米(2戸)
バルコニー面積 8.67平米〜31.25平米
予定販売価格 4300万円台〜23000万円台
予定最多販売価格帯 6600万円台
敷地面積 19161.72平米
建築面積 5110.66平米
延床面積 120797.93平米
竣工時期 平成31年05月下旬竣工予定
入居時期 平成31年09月下旬入居予定
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
用途地域 準工業地域
駐車場 総戸数 1076戸 に対して 敷地内機械式 480台 敷地内平面 1台
駐輪場 総戸数 1076戸 に対して2198台(レンタサイクル30台を含む)
バイク置場 総戸数 1076戸 に対して34台
トランクルーム 総戸数 1076戸 に対して1076区画
エレベータ 有:15基
管理形態 管理組合結成後管理会社へ委託
売主 三井不動産レジデンシャル株式会社、近鉄不動産株式会社、JX不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、住友商事株式会社
施工会社 株式会社大林組
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
販売代理 三井不動産レジデンシャル株式会社(代理)

関連・出典サイト

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