【内覧】パークコート山下公園(横浜市中区)、ホテルニューグランドの後ろに建つ神奈川県初のパークコート、元町・中華街駅徒歩2分

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パークコート山下公園

歴史ある「ホテルニューグランド」の裏手、元町・中華街駅から徒歩2分(ほとんど1分)の立地、山下公園と中華街の中間地点とも言える場所に三井不動産レジデンシャルのパークコートが建ちます。

その名も「パークコート山下公園」。

神奈川県では初となる三井不動産レジデンシャルの「パークコート」です。

実際は2002年に「パークコート大倉山」、2011年に「パークコート鎌倉」という名のマンションが神奈川県に建っていますが、実質的なパークコートとしてはこの「パークコート山下公園」が神奈川県初ということです。

「パークコート」ブランドは三井不動産レジデンシャルの中でも、「パークマンション」に次ぐ2番目にグレードが高い高級マンションです。

元は、スーパーマーケット「明治屋(MEIDI-YA)」があった場所で、「神奈川県横浜市中区山下町」という横浜でも歴史ある特別なエリアで、横浜の歴史を一番満喫できる場所となります。

今回内覧して、周辺を歩いてみて思ったのですが、すでに引退した高齢な人が老後の人生をゆったりと過ごせそうなエリアだと思いました。

ファミリーというよりも、すでに子育てが終わって、第二の人生を最高級グレードのマンションでゆったりと過ごしたい人にはぴったりのマンション・・・・そんな印象を受けました。

神奈川県を代表するマンションの1つとなることは間違いないでしょう。

ただ、住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では44%とあまり高くありません。ただし、同一駅内の人気度では1位になっています。

内覧した産業貿易センタービルの10階からの景色が最高

「パークコート山下公園」の内覧は、海沿いに建つ「産業貿易センタービル」の10階だったのですが、部屋の窓から見える景色が最高でした。

目の前に「山下公園」と「大さん橋(おおさんばし)」、左手に「赤レンガ倉庫」、右手に「山下埠頭(やましたふとう)」が広がります。

「パークコート山下公園」が建つ場所は「ホテルニューグランド」の裏手なので、「産業貿易センタービル」から徒歩5分ほどです。

部屋に案内されて、窓から見えるこの景色を見た時にちょっと感動してしまいました。

この日は天気も良かったので、海も空もキレイで、まるで絵画のような景色が広がっていました。

窓際に立って写真を撮ってみました。

「大さん橋(おおさんばし)」は誰でも入れるそうなので、今度行ってみたいですね。

右手には「山下公園」「山下埠頭」「横浜ベイブリッジ」が見えます。

「山下埠頭」は現在は工場地帯のような装いですが、将来的には再開発されてショッピングモールだかドーム球場だかカジノだか分かりませんが、全く新しくなるそうなのでこちらも期待です。

左手には「横浜ワールドポーターズ」「ヨコハマ グランド インターコンチネンタル ホテル」、そしてみなとみらいのタワーマンション群が見えます。

この景色は東京にはないと思いました。湾岸エリアとはまた違った横浜独特の雰囲気を感じました。

横浜の歴史と自然(緑と海)を満喫できるエリアという印象です。

ホテルニューグランドの裏手、山下公園や元町中華街駅まで徒歩2分、チャイナタウン(中華街)もすぐの立地

「パークコート山下公園」は地図で見ると、「中華街」と「山下公園」のちょうど中間に建つ場所であることが分かります。

どちらも歩いてすぐ行けてしまいます。

もちろん、目の前に建つ「ホテルニューグランド」のレストランやカフェも日常使いできる立地です。

公式サイトにはみなとみらい線の「元町・中華街駅」から徒歩2分と記載されていますが、実際は徒歩1分と言ってもいいくらいの距離です。

というのも、「パークコート山下公園」のエントランスは「元町・中華街駅」の反対側の「ホテルニューグランド」側にできるからです。

通常、「80メートル=1分」なので、エントランスまでの距離となると80メートルを少し超えてしまい、徒歩2分という記述になっています。

この写真を見れば分かると思いますが、赤い矢印が「パークコート山下公園」の建設地です。

「元町・中華街駅」の出口を出て、ワンブロックの立地となります。

「パークコート山下公園」の建設地の真横から撮った「元町・中華街駅」方面の写真です。

赤い矢印が中華街の入口です。

マンションを出たら、中華街まですぐの立地です。

これは海側方面の写真です。赤い矢印が「山下公園」です。

建設地の目の前に建つ高層ビルは「ホテルニューグランド」の高層階「ニューグランドタワー」です。

山下公園までも歩いてすぐの立地です。

「元町・中華街駅」は「みなとみらい線」の始発駅ですが、横浜駅から「東急東横線」、渋谷からは「東京メトロ副都心線」につながります。

つまり、渋谷〜新宿〜池袋方面まで、始発で座って乗り換えなしで行けてしまうということです。

東京にも出やすいというもは大きなメリットだと思います。しかも、始発ですから、行きだけは確実に座って行けます。

ホテルニューグランドに似た外観デザイン

パークコート山下公園

「パークコート山下公園」の外観デザインはパッと見、パークコートらしい重厚感のあるデザインとなっています。

15階建てで1〜3階までが店舗、4階がロビー、5階から上が住居となっています。

住居部分はガラスをメインにしており、伝統を感じる重厚感の中にも今っぽいトレンドも感じます。

横浜のこのエリアは横浜市の規制が厳しく、横浜の美しい街並みを維持するために、建物の見た目にすごくうるさいそうです。

そのため、16階に相当する屋上部分もガラスで囲われたデザインとなっています。

通常ならかけない、こういったところにもコストをかけて造られています。

一番メインとなるのが、山下公園や海の景色を見ることができる角部屋ですが、北向きの部屋なので日当たりは良くない部屋となります。ただ、そのぶん、家具などは痛みにくいです。

左が「ホテルニューグランド」の本館(5階)、右がニューグランドタワー(18階)です。

本館は1926年開業、ニューグランドタワーは1991年開業です。

本館は戦前からあるので、歴史を感じます。

「パークコート山下公園」の1〜3階の基壇部は「ホテルニューグランド」本館のデザインを継承したようなRのデザインとなっています。

1〜2階は店舗、3階は事務所

横浜市のこのエリアは規制が非常に厳しく、マンションを建てるとしても、下層階にテナントを入れなくてはいけないなどの規制があるそうです。

デベロッパーとしてはテナント部分を設けると、「ちゃんとテナントが埋まってくれるだろうか?」という不安を抱えることになるのですが、このエリアはそういうルールになっているので、「パークコート山下公園」では1〜2階は店舗、3階は事務所という構成になっています。

1階部分には高級車のディーラーが入るかもしれないと営業さんが言っていました。(決定ではない)

カフェなどの店舗が入るとしても、ワンランク上のハイグレードなショップが入ると言っていました。

内覧当日に頂いた平面図を見ると、3階に「ベーカリー工房(予定)」と書かれている部屋があるので、パン屋さんが入る可能性もありそうです。

エントランス・エントランスホール・エレベーターホール

「パークコート山下公園」のエントランスは「ホテルニューグランド」側にあります。

エントランスは横浜の歴史とパークコートの重厚感のある完璧なデザインと言っていいのではないでしょうか?

目の前の「ホテルニューグランド」の宿泊客が間違って入ってきてしまうのではないかと心配になってしまうような、高級ホテルのような佇まいです。

エントランスを入ると、1〜2階が吹き抜けとなっているエントランスホールが迎えてくれます。

エントランスホールの海を表現したようなアートは、リッツカールトンホテルにも作品を提供しているマリンバード工房の野口真里さんのグラスアートです。

エントランスホールを抜けると、エレベーターホールに入ります。

まるで、高級ホテルのような雰囲気のエレベーターホールです。

エレベーターは3機あり、うち1つは自転車用のエレベーターです。というのも、4階に自転車置き場があるからです。

ここからエレベーターに乗り、4階のロビー階で乗り換えます。

自動車用のコーチエントランス

自動車で移動する人は、こちらのコーチエントランスから出入りします。

コーチエントランスを入ると、先程のエレベーターホールへと続きます。

エレベーターは7機あるが、住宅用が4機、自転車用が1機、非常用が1機、店舗用が1機

「パークコート山下公園」はエレベーターが7機もあります。

15階建てのマンションで7機のエレベーターは多いと思うかもしれませんが、以下のように役割が分かれています。

  • 住宅用 x 2機(1F → 4F)
  • 住宅用(自転車用) x 1機(1F → 4F)
  • 住宅用 x 2機(4F〜15F) ※自分の部屋が階のみ停止
  • 非常用 x 1機(1F〜15F)
  • 店舗用 x 1機(1F〜3F)

「パークコート山下公園」は4階で乗り換えるという構造になっているので、住宅用として「1F → 4F」と「4F〜15F」に分かれています。それぞれ、2機ずつあるので、住宅用の合計で4機です。

さらに、4階に住民用の駐車場があるので、住宅用(自転車用)で1機。

そして、引越業者や宅配業者が利用したり、ペットを連れて乗り降りする時に使う非常用が1機。この非常用エレベーターは1階から15階まで各階に停止するので、4階で乗り換えたくない人にとっては便利かもしれません。

最後に、1〜3階の店舗・事務所用に1機です。

4階はロビー、ラウンジ、水景、パーティールーム、自転車置場、エレベーターホール

4階でエレベーターを降りると、ロビーやラウンジが迎えてくれます。

ロビーからは昼間は海が見えます。

マンションの共有スペースというより、高級ホテルのラウンジのような佇まいです。

ロビーとラウンジは同じ空間にあり、水景に囲まれています。

ラウンジの隣には、パーティールームがあります。

4階には他にも自転車置き場(140台)があります。

エントランスホールには2機のエレベーターがあり、ここで再度エレベーターに乗って、自分の住居の階数まで登ります。

つまり、「パークコート山下公園」は自分の部屋まで行くまでに、エレベーターを1回乗り換える(2回エレベーターに乗る)必要があるということです。

ここは好き嫌いが分かれるところかもしれません。

ただし、非常用エレベーターに乗れば、1階から直で自分の部屋の階に行くこともできます。

5〜15階が住居

「パークコート山下公園」は5〜15階までが住居部分となっています。

5〜8階が1フロアに付き10部屋、9〜14階が1フロアに付き8部屋、15階が5部屋となっています。

最上階の15階は、5部屋のうち2部屋が事業者協力住戸となっているので、実際に販売されるのは3部屋だけのようです。

周辺環境

「パークコート山下公園」の周辺の写真を撮ってきたので掲載します。

まずは、エントランス側から見た建設地です。

「中華街」側(この写真で奥)には元町・中華街駅に直結した「プライマリーナ山下公園グレーシアタワー」という20階建てのマンションが建っています。

「パークコート山下公園」は15階建てなので、中華街側の部屋はほぼビューがない部屋になると思われます。

また、「横浜マリンタワー」側(この写真で左側)にも11階建てのビルが建っているので、こちらも上層階以外はビューがない部屋になると思われます。

「中華街」側と「横浜マリンタワー」側はけっこう囲まれ感があるかもしれません。

「みなとみらい」側には「山下公園ハイツ」という11階建てのマンションが建っています。

「山下公園ハイツ」は1971年築のビンテージマンションです。

ベランダに洗濯物が干してあるのがちょっと気になりますが・・・。

11階建てなので、こちら向きの部屋も上層階以外はビューが確保できないと思われます。

「パークコート山下公園」と「山下公園ハイツ」の間の道路です。ここだけ2車線です。

この道をまっすぐ進むと、山下公園や海があります。山下公園まで徒歩2分と書いてますが、感覚的には徒歩1分くらいの距離です。

こちらは「中華街」側の通路です。ホテルがありますが、調べてみたところ「HOTEL SunMarine(ホテル サンマリーン)」というカップル向けのホテルのようです・・・ラブホテルですね。。

「パークコート山下公園」と「ホテルニューグランド」の間の道路です。

この通りから「ホテルニューグランド」の中庭に入れます。

左上に少しだけ「横浜マリンタワー」が見えます。

北東向きの上層階の部屋は「横浜マリンタワー」や「横浜ベイブリッジ」が部屋から見えるかもしれません。

「ホテルニューグランド」の中庭です。

「パークコート山下公園」のエントランスから歩いて1分もかからないくらいの距離です。

週末はここのカフェのオープンテラスで朝食を食べたいなぁ〜と思ってしまいました。

ちなみに、ホテルニューグランドのコーヒーハウス「ザ・カフェ」は「スパゲッティ ナポリタン」の発祥の地なんだそうです。

また、「ドリア」や「プリン・ア・ラ・モード」はホテルニューグランド発祥の料理と言われているそうです。

「ホテルニューグランド」の先には「横浜マリンタワー」があります。

「横浜マリンタワー」の斜め向かいには「バーニーズニューヨーク横浜」があります。

ざっと店内を見ましたが、かなり高級路線で高額なものばかり売っていました。

ここで一旦、「パークコート山下公園」と「山下公園ハイツ」の間の通りに戻ります。

奥に見えるのは「中華街」の入口です。

「中華街」の入口に近づいてみましょう。この門をくぐって中華街に入ります。

「パークコート山下公園」は、中華好きには堪らない立地となっています。

中華街の門から山下公園方面を撮影した写真です。

ちなみに、この通りは人がかなり歩いています。

というのも、中華街から山下公園へ行く観光客のような人がすごく多いからです。

平日、休日問わず、人通りは多かったです。

実際に現地を見てみると、静かな立地というよりも、人通りが多い賑やかな立地という印象を受けました。

「パークコート山下公園」が完成したら、ここを通る人から「こんな素敵なマンションに住みたいなぁ〜」とジロジロと見られちゃうでしょうね。

「パークコート山下公園」から見て「ホテルニューグランド」の左側は駐車場になっています。

ここが駐車場なので、北向きの角部屋は低層階でもビューが確保できます。

4階のロビーからも海が見えるので、5階の部屋でもオーシャンビューになると思われます。

ちなみに、部屋から海が見えるかどうかで、価格が1000〜2000万ほど違ってくると営業さんが言っていました。

オーシャンビューには1000〜2000万の価値があるということのようです。

駐車場側から「パークコート山下公園」の建設地を見てみます。

心配なのが、この駐車場が将来的にマンションやビルに変わるのではないか?ということですが、営業さん曰く、それはないと言うことです。(絶対はないですが・・・)

というのも、この駐車場は横浜市のものです。

そして、「ホテルニューグランド」自体も横浜市が何割か所有しています。

もし、駐車場を潰して建物などを建ててしまうと、「ホテルニューグランド」のビューがなくなります。つまり、「ホテルニューグランド」の価値が下がることになります。

横浜市がわざわざ「ホテルニューグランド」の価値を下げるようなことはしないだろうということで、この駐車場は将来的にもずーと駐車場の可能性が高いということです。

同時に、この駐車場は「ホテルニューグランド」も使っていますし、車で山下公園や中華街に来る人も利用するので、かなり需要がある人気の駐車場のようです。

山下公園はコストをしっかりかけて管理されている花と緑と海がきれいな公園

何年か前に来たことはあるのですが、今回、改めて山下公園をゆっくり歩いてみて思ったことは、この公園はかなりお金をかけて管理されているということです。

お花がすごくきれいでした。

山下公園から見る「ホテルニューグランド」も最高です。

「横浜マリンタワー」と「ホテルニューグランド」のコラボ。

土日や休日はすごく混むでしょうね。

ここから船に乗れます。

このエリアだけはあまり管理されていない感じでしたが、今後、芝が植えられたりするのでしょうか?

この階段がまた最高です。

まるで、スペインのバルセロナにあるガウディがデザインした「グエル公園」のような階段です。

この階段を登ったところ見た、みなとみらい方面の景色も最高でした。

公園の中ほどに戻ると、こんなオブジェもありました。奥にはみなとみらいが見えます。

この「山下公園」から「みなとみらい」へ行く道は、散歩やランニングは最適だと思います。

「パークコート山下公園」が完成すれば、ここから見えると思います。

「パークコート山下公園」の北側の部屋に住めて、山下公園越しに海を眺めながら過ごすことができます。

ここが一番みなとみらい側です。コンビニのローソンがありました。

日本大通り駅方面の素敵な景色

「パークコート山下公園」から「日本大通り駅」方面にも歩いてみたのですが、横浜の素敵な景色をたくさん見かけました。

いくつか掲載したいと思います。

近所のマンションの1階にいくつか小ぢんまりとしたレストランがありました。

少し歩くと、オープンテラスがあるイタリアレストランがあったのですが、ここは賑わっていました。

ここは美容院ですね。

こちらもマンション1階に入っているレストランです。隠れ家的な印象でした。

「KAAT 神奈川芸術劇場」の1階にあるレストランです。

ところどころ、緑豊かな通りがありました。

ここが「日本大通り駅」の入口です。

「日本大通り駅」の近くから海方面の通りです。

横浜スタジアム方面の景色。

山下公園を超えて、さらにみなとみらい方面を歩くと、レストランがいくつか並ぶ交差点がありました。

奥にランドマークタワーが見えますが、このあたりは外国っぽい雰囲気があります。

レストランの向かいにはちょっとした広場がありました。

晴れた日に「パークコート山下公園」から「みなとみらい」方面の散歩は気持ちよさそうです。

建設状況(2018年8月半ば)

2018年8月半ばに山下公園に行った時に「パークコート山下公園」の建設状況を撮影しました。

「パークコート山下公園」は最上階まで建設が終わっていました。

なんとなく建物がCGのように見えなくてもないですが、おそらく天気のせいだと思います。この日は快晴でした。

2018年の夏は例年に比べて暑いですが、この日も暑かったせいか、山下公園は休日の割にはあまり人はいませんでした。

山下公園から見た「パークコート山下公園」は「美しい建築物」という印象でした。

両サイドが黄色っぽい色合いなので、ガラスを基調とした「パークコート山下公園」の外観に高級感を感じます。

ここから見える部屋は、部屋からのこの公園が見えるということです。さらに、公園の奥には海が広がります。

正面まで来ると、ホテルニューグランドの新館に隠れます。

ここまで来ると、左上の部屋が少し見えます。

この整備された公園が部屋から見えるのは資産価値ですね。さらに、公園の奥に海が見えますからね。

山下公園はとにかく横に長いので、様々な角度から「パークコート山下公園」を眺められます。

公園を出て山下公園沿いの通りから撮影してみました。角部屋は公園からも車からも視線を浴びそうです。

真下まで来てみました。

「パークコート山下公園」は1〜3階までが店舗、4階がロビー、5階から上が住居となっていますが、4階まではカバーがかかっていました。

現在は1〜4階を工事中のようです。

山下公園とは反対側は中華街になります。

「パークコート山下公園」の竣工は2019年2月予定、入居は2019年3月予定です。

分譲価格

「パークコート山下公園」は東京・浜松町に建設中の「パークコート浜離宮」より少し安いけど、神奈川県のマンションとしてはかなり高額で東京のマンションとほぼ変わらない価格となっています。

平均坪単価だと500万円くらいでしょうか。横浜のお金持ちが住むマンションと言っていいでしょう。

一番高い部屋は、駐車場越しに海を眺められる角部屋です。

海が見えるかどうかで、1000〜2000万円の差を付けた値付けとなるそうです。

また、部屋のグレードが「プレミアム」と「スタンダード」の2種類あり、「スタンダード」の部屋には天井カセット型エアコンが付いていないそうです。これは、パークコートとしてはちょっと悲しいですね。。

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買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

※以下の価格は正式決定したものではなく、おおよその目安です。たとえば、「9000」だったら9000万円台のことで、9000万円〜9999万円までの幅があります。

向き グレード 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
北西〜北東角
(海、山下公園・みなとみらい)
プレミアム 15F 3LDK 188.06 45000 239.28 789.64
南西〜北西角
(中華街・みなとみらい)
プレミアム 15F 3LDK 145.56 32000 219.84 725.47
北西〜北東角
(海、山下公園・みなとみらい)
プレミアム 14F 3LDK 115.51 24500 212.10 699.93
北西〜北東角
(海、山下公園・みなとみらい)
プレミアム 11F 3LDK 115.51 21000 181.80 599.94
北東中
(海、山下公園)
スタンダード 11F 2LDK 75.39 11000 145.90 481.49
北東〜南東角
(海、山下公園、マリンタワー)
プレミアム 11F 3LDK 102.73 20000 194.68 642.46
南東〜南西角
(マリンタワー、中華街)
プレミアム 11F 3LDK 94.98 16000 168.45 555.90
南西中
(中華街)
スタンダード 11F 2LDK 66.18 7000 105.77 349.04
南西〜北西角
(中華街、みなとみらい)
プレミアム 11F 3LDK 98.23 16000 162.88 537.51
北西中
(みなとみらい)
プレミアム 11F 3LDK 91.32 14000 153.30 505.91
北西〜北東角
(海、山下公園・みなとみらい)
プレミアム 9F 3LDK 115.51 20500 177.47 585.66
北東〜南東角
(海、山下公園、マリンタワー)
プレミアム 9F 3LDK 102.73 19500 189.81 626.39
南西中
(中華街)
スタンダード 9F 2LDK 66.18 7500 113.32 373.98
南西中
(中華街)
スタンダード 9F 2LDK 60.70 7000 115.32 380.56
北西中
(みなとみらい)
プレミアム 9F 3LDK 91.32 13500 147.83 487.84
北西〜北東角
(海、山下公園・みなとみらい)
プレミアム 7F 2LDK 80.01 13000 162.47 536.18
北東中
(海、山下公園)
スタンダード 7F 2LDK 60.20 7000 116.27 383.72
北東中
(海、山下公園)
スタンダード 7F 2LDK 73.44 10000 136.16 449.34
北東〜南東角
(海、山下公園、マリンタワー)
プレミアム 7F 2LDK 86.98 12000 137.96 455.27
南西〜北西角
(中華街、みなとみらい)
スタンダード 7F 3LDK 82.66 11000 133.07 439.14
北西中
(みなとみらい)
スタンダード 7F 1LDK 53.67 7000 130.42 430.40
北東〜南東角
(海、山下公園、マリンタワー)
プレミアム 5F 2LDK 86.98 9000 103.47 341.45
南西中
(中華街)
スタンダード 5F 1LDK 56.54 6500 114.96 379.37
北西中
(みなとみらい)
スタンダード 5F 1LDK 53.67 7500 139.74 461.15

物件概要

所在地 神奈川県横浜市中区山下町30-1(地番)
交通 ◎みなとみらい線 元町・中華街駅 (1番出口)徒歩2分
◎根岸線 石川町駅 徒歩13分
総戸数 93戸(販売総戸数88戸、事業協力者戸数5戸含む)
構造・階数 鉄筋コンクリート造地上15階
間取り 1LD・K〜3LD・K
専有面積 53.67平米(4戸)〜188.06平米(1戸)
バルコニー面積 5.34平米〜26.96平米
敷地面積 1898.14平米
建築面積 1371.33平米
延床面積 15040.18平米
竣工時期 平成31年02月下旬竣工予定
入居時期 平成31年03月下旬入居予定
分譲後の権利形態 敷地と建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有、建物専有部分は区分所有。
用途地域 商業地域
駐車場 総戸数 93戸 に対して 敷地内機械式 34台
駐輪場 総戸数 93戸 に対して140台
バイク置場 総戸数 93戸 に対して2台
エレベータ 有:7基
管理形態 管理組合結成後、管理会社に委託
売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社 株式会社大林組
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

関連・出典サイト

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