【内覧】パークコート元麻布ヒルテラス、大使館や寺院が多い高台(ヒルトップ)建つ低層マンション

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パークコート元麻布 ヒルテラス

港区元麻布の小高い場所に建つ「パークコート元麻布 ヒルテラス」を内覧してきました。

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は2016年7月にすでに竣工しているので、モデルルームではなく、実際に完成したマンション内の部屋を見ることができました。

三井不動産レジデンシャルには「パークマンション」「パークコート」「パークタワー」「パークシティ」「パークホームズ」といったブランドがありますが、「パークコート」は最高級「パークマンション」に次ぐ、三井不動産レジデンシャルの中では2番目に高級なハイグレードマンションです。

元々、「パークコート」は低層階のマンションとしてスタートしましたが、現在ではタワーマンションもあります。

今回の「パークコート元麻布 ヒルテラス」は地上5階建ての低層高級マンションです。

このエリアは高さ制限があるので、タワーマンションのような高層マンションは建っていません。

「ここに住んでなかったから一生来ることはなかった」というような閑静な住宅街に建っています。

都心のブランドエリアで静かに暮らしたい人にオススメのマンションという印象を受けました。

ちなみに、住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では80%という高得点を獲得しています。

標高27mの高台

標高27mの高台

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は標高27mの高台に建っています。

東京で高台の地盤が固いエリアに建つマンションは資産価値が高い」に書いたように、高台は地盤が固く、水害にも会いづらく、景色も良いので資産価値が高い条件の1つとなり得ます。

日本で資産価値が高いエリアとしては、次の3つの条件がありますが、「パークコート元麻布 ヒルテラス」は2つを満たしていることになります。

  1. 港区(特に3A 赤坂・青山・麻布)
  2. 高台(ヒルトップ)
  3. 駅から徒歩5分以内

ちなみに、「パークコート元麻布 ヒルテラス」の最寄り駅は以下の3つですが、最短で徒歩10分と駅近とは言えません。

  • 麻布十番駅:徒歩10分
  • 広尾駅:徒歩11分
  • 六本木駅:徒歩15分

ただ、日常的に電車には乗らない富裕層は、車やタクシーで移動することが多いと思うので、駅からの距離は気にならない人も多いです。

それ以上に、麻布十番、広尾、六本木という大人が楽しめる街に歩いて行けるところに価値があると思います。

大使館や寺院が立ち並ぶエリア

「パークコート元麻布 ヒルテラス」の周辺には大使館や寺院がたくさんあります。

大使館 寺院

東京で大使館が多いエリアに建つマンションは資産価値が高い」にも書きましたが、江戸時代末期に日本に来た外国人の宿泊施設として寺院が使われていました。

そのため、寺院の近くに大使館が作られるようになったという背景があります。

海外にある日本大使館が危険なエリアにないように、大使館は治安が良く、自然災害に会う確率が低いエリアに建てられます。

寺院は神様を祀る場所なので、安全と考えられる立地に建てられます。

つまり、寺院や大使館が多いエリアというのは、安全性が高いエリアと言えます。それは、つまり資産価値が高いエリアと言うこともできます。

東京タワーまでの距離感がいい

東京タワー

「パークコート元麻布 ヒルテラス」の4〜5階の部屋からは、角度によって東京タワーが見えます。

東京タワーまでの距離が遠くもなく、近すぎもなく、すごくいい距離感と感じました。

4〜5階なら、廊下からも東京タワーが見えます。ただし、廊下のガラスは磨りガラスになっているので、うっすらと見える程度です。

内装

内装

建物内の内装は非常にシンプルです。

既存のパークコートのような重厚感や高級感という意味では見劣りしますが、余計なものを省いたデザインになっています。

ジムやラウンジのような共有施設もありません。

ただし、低層階マンションですが、各階にはゴミ捨て場があるので、ゴミ袋を持ってエレベーターに乗る必要はありません。

エレベーターは自分の部屋があるフロアにしか止まらないようになっています。

外観デザイン

外観

「パークコート元麻布 ヒルテラス」の外観です。

元麻布らしいシンプルだけど、同時に高級感も感じるデザインとなっていました。

エントランス

エントランスです。

外観

右隣には麻布中学校・高等学校があります。

隣に学校があると言うと、生徒たちのグランドでの声などが気になることを心配するかもしれませんが、窓を閉めると全くと言っていいほど、学校からの音は聞こえませんでした。

今のガラスはかなり防音性能がアップしているようです。

道路

麻布中学校・高等学校沿いの通りは車一台が通るのがやっとというような細い道路です。

道路

麻布中学校・高等学校と反対側の通りです。この奥に行くと、自動車や自転車の入口があります。

道路

奥に歩いていくと突き当たりますが、この右側が「パークコート元麻布 ヒルテラス」になります。

外観 外観

こちらが車や自転車の入口です。

六本木ヒルズ

先程の細い通りからは、六本木ヒルズが見えます。

東京タワー

東京タワーも見えます。高台ならではですね。

周辺環境

サンクス 元麻布店

引越となると、まず気になるのは日常の食材を買う店が近くにあるかどうかということですが、「パークコート元麻布 ヒルテラス」は近所にはスーパーはありません。

唯一あるのが、コンビニの「サンクス」です。徒歩で3〜4分ほどです。

有栖川パークハウスと交番

「サンクス」から横断歩道を渡ると、交番があります。

ちなみに、右側にあるガラス張りのマンションは2008年に建てられた三菱地所の「有栖川パークハウス」という高級マンションです。

現在、76㎡のワンルームが1億4000万円で売り出されています。

サンクス 元麻布店

この「サンクス」の前の通りを真っ直ぐ行くと、グランドハイアット東京や六本木ヒルズがある通りに出ます。

通り

ここからは、場面が変わります。

麻布十番の商店街に向かう方面の「パークコート元麻布 ヒルテラス」の隣の通りです。

六本木ヒルズ

六本木ヒルズが見えますが、「パークコート元麻布 ヒルテラス」からは徒歩12分です。

通り

この辺は細い通りばかりですが、ブランドエリアだけあって雰囲気があります。

寺院もたくさんあります。

MAJES 元麻布ガーデン

東急不動産の「MAJES 元麻布ガーデン」というリノベーションマンション群です。

元麻布3丁目に敷地面積5300㎡という大規模プロジェクトですが、大々的には販売されてはいないようです。

現在、3戸が販売中ですが、176.99㎡〜199.83㎡の部屋が3億1800万円〜4億5000万円で販売されています。

竣工は平成28年5月末ということですが、室内の工事をやっていたので、まだ完全には竣工できてないようです。

元麻布テラスアパートメント

1987年に建てられた「元麻布テラスアパートメント」です。

ビンテージマンションですね。

麻布十番商店街

麻布十番商店街にやっと着きました。

徒歩で10分ほどです。行きは下りですが、帰りは上りになります。

麻布十番からの上りの坂は、自転車だとけっこうきついと思います。

麻布十番商店街にはたくさんのレストランやカフェがありますし、「ダイエー」「ピーコック」「成城石井」という日常の食材を買える店もあります。

リンコス 六本木ヒルズ店

麻布十番商店街から六本木ヒルズ方面を歩くと、24時間営業の「リンコス」というスーパーがあります。

ここの食材はかなり充実していました。24時間営業なので、夜中に何か買いたくなっても安心です。

ただし、徒歩だと13分くらいかかると思います。車ならすぐですが。

「リンコス」の隣には、スターバックスやTSUTAYAがあります。

賃貸価格

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は30戸中11戸は事業協力者住戸、つまり地権者住戸となっています。

11戸の事業協力者住戸のうち、地権者が住んでいるのは2戸で残りの9戸は賃貸に出されています。

なるべく早い段階で賃貸を埋めたいという地権者側の思いがあったようで、賃貸価格はかなりお手頃価格となっています。

「元麻布」「新築マンション」「三井不動産のパークコート」という3つのブランドにしては、家賃30万円台というのはすごく安い印象です。

実際、賃貸はすぐに埋まったそうです。

不動産業者のHPを見ると、現状では1部屋だけ賃貸に出されていますが、この部屋もすでに借り手が付いている可能性大です。

階数 間取り 面積(㎡) 敷金・礼金 管理費 賃料
2階 1LDK 62.25 2ヶ月 / 2ヶ月 0円 31万1000円
3階 1LDK 75.17 2ヶ月 / 2ヶ月 0円 31万3000円
3階 2LDK 80.06 2ヶ月 / 2ヶ月 0円 39万1000円

分譲価格

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は販売総戸数が19戸と少ないためか、大々的な広告を売っておらず、会員制の「三井グランディオーソ・クラブ」の会員だけにうちうちで連絡して販促しているそうです。

広告費用をあまりかけなかったためか、元麻布というブランドのあるエリアに建つパークコートとしては、お手頃感のある価格帯となっています。坪単価は最高でも735万円台です。

実際、この近隣で売り出されている中古マンション価格よりも安いそうです。

2016年に入ってから日本の不動産市況に勢いがなくなっており、また売れ残りも避けたいという思いから、今までのように強気な価格設定にしなかったのかもしれません。

港区元麻布という立地は、10年後も価値が落ちないブランドエリアなので、将来中古マンションとして売り出したとしても、それほど価格は落ちないのではないでしょうか?

住まいサーフィンに登録(無料)すると、他の部屋の価格表も見ることができます。

買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

向き 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
西南・北西・北東角 5F 3LDK 88.56
ルーフバルコニー:12.67
バルコニー:11.29
16800 189.70 626.01
西南・南 5F 1LDK 76.46
バルコニー:8.18
12500 163.48 539.49
5F 3LDK 101.04
バルコニー:11.61
19200 190.02 627.07
西南・北西・北東角 4F 3LDK 81.58
バルコニー:7.30
15500 189.99 626.99
西南 4F 2LDK 62.25
バルコニー:3.98
10800 173.49 572.53
西南 4F 2LDK 70.00
バルコニー:3.70
12500 173.49 572.53
4F 2LDK 80.06
バルコニー:9.81
14700 183.61 605.92
4F 3LDK 90.17
バルコニー:10.90
17400 192.96 636.79
南東角 4F 3LDK 102.28
ルーフバルコニー:24.46
バルコニー:24.46
22800 222.91 735.62
南西・北西・北東角 3F 3LDK 81.58
バルコニー:7.30
14900 182.64 602.72
西南 3F 2LDK 70.00
バルコニー:3.70
11900 170.00 561.00
3F 3LDK 90.17
バルコニー:10.90
16900 187.42 618.49
南東角 3F 3LDK 102.28
バルコニー:15.08
20000 195.54 645.28
南東・北東角 3F 2LDK 67.47
バルコニー:9.39
13000 192.67 635.83
西南 2F 2LDK 70.00
バルコニー:3.70
11700 167.14 551.57
2F 2LDK 80.06
バルコニー:9.81
13900 173.61 572.94
南東角 2F 3LDK 102.28
バルコニー:15.08
18900 184.78 609.79
1F 2LDK 80.06
バルコニー:9.81
13500 168.62 556.45
1F 3LDK 90.17
バルコニー:10.90
15800 175.22 578.24

管理費・修繕積立金・駐車場使用料など

月額(円)
面積(㎡) 管理費 修繕積立金 ルーフバルコニー使用料 インターネット使用料 月額合計
62.25 23840
382.97円/㎡
6850
110.04円/㎡
1944 32634
524.24円/㎡
70.00 26810
383.00円/㎡
7700
110.00円/㎡
1944 36454
520.77円/㎡
80.06 30660
382.96円/㎡
8810
110.04円/㎡
1944 41414
517.28円/㎡
88.56 33920
383.01円/㎡
9740
109.98円/㎡
660 1944 46264
522.40円/㎡
90.17 34540
383.05円/㎡
9920
110.01円/㎡
1944 46404
514.62円/㎡
102.28 39170
382.96円/㎡
11250
109.99円/㎡
1200 1944 53564
523.69円/㎡
本契約時・引渡時(円)
面積(㎡) 売買契約書印紙代 登録費用預り金 固定資産税等清算金 修繕積立基金 諸費用合計概算
62.25 30000 500000 16000 685000 1231000
70.00 30000 540000 19000 770000 1359000
80.06 30000 600000 21000 881000 1532000
90.17 30000 650000 24000 992000 1696000
102.28 30000 710000 28000 1125000 1893000
  • 駐車場使用料:48,000〜50,000円(13台)
  • 自転車置き場使用料:下段200円、上段400円

物件概要

所在地 東京都港区元麻布2丁目28-8
交通
  • 都営大江戸線・東京メトロ南北線 麻布十番駅 徒歩10分
  • 東京メトロ日比谷線 広尾駅 徒歩11分
  • 東京メトロ日比谷線 六本木駅 徒歩15分、都営大江戸線 六本木駅 徒歩16分
総戸数 30戸(販売総戸数19戸、事業協力者戸数11戸含む)
入居時期 平成28年12月下旬入居予定
構造・階数 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨鉄筋コンクリート造)地上5階
予定販売価格 11,000万円台〜22,000万円台
予定最多販売価格帯 16,000万円台
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 62.25平米〜102.28平米
バルコニー面積 3.70平米〜15.08平米
開発総面積 2039.00平米
敷地面積 1607.73平米 他に私道431.27平米
建築面積 911.63平米
延床面積 3296.51平米
竣工時期 平成28年07月竣工済
入居時期 平成28年12月下旬入居予定
分譲後の権利形態 敷地は共有、建物は区分所有
駐車場 総戸数 30戸 に対して 敷地内機械式 12台 敷地内平面 3台(身障者用1台、事業協力者用2台)
駐輪場 総戸数 30戸 に対して32台
エレベータ 有:1基
施設・設備 宅配ロッカー、住戸専用防災備蓄倉庫
売主 三井不動産レジデンシャル株式会社
施工会社 株式会社熊谷組
管理会社 三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

関連・出典サイト

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