【内覧】パークコート元麻布ヒルテラス、大使館や寺院が多い高台（ヒルトップ）建つ低層マンション

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港区元麻布の小高い場所に建つ「パークコート元麻布 ヒルテラス」を内覧してきました。

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は2016年7月にすでに竣工しているので、モデルルームではなく、実際に完成したマンション内の部屋を見ることができました。

三井不動産レジデンシャルには「パークマンション」「パークコート」「パークタワー」「パークシティ」「パークホームズ」といったブランドがありますが、「パークコート」は最高級「パークマンション」に次ぐ、三井不動産レジデンシャルの中では２番目に高級なハイグレードマンションです。

元々、「パークコート」は低層階のマンションとしてスタートしましたが、現在ではタワーマンションもあります。

今回の「パークコート元麻布 ヒルテラス」は地上5階建ての低層高級マンションです。

このエリアは高さ制限があるので、タワーマンションのような高層マンションは建っていません。

「ここに住んでなかったから一生来ることはなかった」というような閑静な住宅街に建っています。

都心のブランドエリアで静かに暮らしたい人にオススメのマンションという印象を受けました。

ちなみに、住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では80%という高得点を獲得しています。

標高27mの高台

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は標高27mの高台に建っています。

「東京で高台の地盤が固いエリアに建つマンションは資産価値が高い」に書いたように、高台は地盤が固く、水害にも会いづらく、景色も良いので資産価値が高い条件の１つとなり得ます。

日本で資産価値が高いエリアとしては、次の３つの条件がありますが、「パークコート元麻布 ヒルテラス」は２つを満たしていることになります。

1. 港区（特に3A 赤坂・青山・麻布）
2. 高台（ヒルトップ）
3. 駅から徒歩5分以内

ちなみに、「パークコート元麻布 ヒルテラス」の最寄り駅は以下の３つですが、最短で徒歩10分と駅近とは言えません。

• 麻布十番駅：徒歩10分
• 広尾駅：徒歩11分
• 六本木駅：徒歩15分

ただ、日常的に電車には乗らない富裕層は、車やタクシーで移動することが多いと思うので、駅からの距離は気にならない人も多いです。

それ以上に、麻布十番、広尾、六本木という大人が楽しめる街に歩いて行けるところに価値があると思います。

大使館や寺院が立ち並ぶエリア

「パークコート元麻布 ヒルテラス」の周辺には大使館や寺院がたくさんあります。

「東京で大使館が多いエリアに建つマンションは資産価値が高い」にも書きましたが、江戸時代末期に日本に来た外国人の宿泊施設として寺院が使われていました。

そのため、寺院の近くに大使館が作られるようになったという背景があります。

海外にある日本大使館が危険なエリアにないように、大使館は治安が良く、自然災害に会う確率が低いエリアに建てられます。

寺院は神様を祀る場所なので、安全と考えられる立地に建てられます。

つまり、寺院や大使館が多いエリアというのは、安全性が高いエリアと言えます。それは、つまり資産価値が高いエリアと言うこともできます。

東京タワーまでの距離感がいい

「パークコート元麻布 ヒルテラス」の４〜５階の部屋からは、角度によって東京タワーが見えます。

東京タワーまでの距離が遠くもなく、近すぎもなく、すごくいい距離感と感じました。

４〜５階なら、廊下からも東京タワーが見えます。ただし、廊下のガラスは磨りガラスになっているので、うっすらと見える程度です。

内装

建物内の内装は非常にシンプルです。

既存のパークコートのような重厚感や高級感という意味では見劣りしますが、余計なものを省いたデザインになっています。

ジムやラウンジのような共有施設もありません。

ただし、低層階マンションですが、各階にはゴミ捨て場があるので、ゴミ袋を持ってエレベーターに乗る必要はありません。

エレベーターは自分の部屋があるフロアにしか止まらないようになっています。

外観デザイン

「パークコート元麻布 ヒルテラス」の外観です。

元麻布らしいシンプルだけど、同時に高級感も感じるデザインとなっていました。

エントランスです。

右隣には麻布中学校・高等学校があります。

隣に学校があると言うと、生徒たちのグランドでの声などが気になることを心配するかもしれませんが、窓を閉めると全くと言っていいほど、学校からの音は聞こえませんでした。

今のガラスはかなり防音性能がアップしているようです。

麻布中学校・高等学校沿いの通りは車一台が通るのがやっとというような細い道路です。

麻布中学校・高等学校と反対側の通りです。この奥に行くと、自動車や自転車の入口があります。

奥に歩いていくと突き当たりますが、この右側が「パークコート元麻布 ヒルテラス」になります。

こちらが車や自転車の入口です。

先程の細い通りからは、六本木ヒルズが見えます。

東京タワーも見えます。高台ならではですね。

周辺環境

引越となると、まず気になるのは日常の食材を買う店が近くにあるかどうかということですが、「パークコート元麻布 ヒルテラス」は近所にはスーパーはありません。

唯一あるのが、コンビニの「サンクス」です。徒歩で３〜４分ほどです。

「サンクス」から横断歩道を渡ると、交番があります。

ちなみに、右側にあるガラス張りのマンションは2008年に建てられた三菱地所の「有栖川パークハウス」という高級マンションです。

現在、76㎡のワンルームが1億4000万円で売り出されています。

この「サンクス」の前の通りを真っ直ぐ行くと、グランドハイアット東京や六本木ヒルズがある通りに出ます。

ここからは、場面が変わります。

麻布十番の商店街に向かう方面の「パークコート元麻布 ヒルテラス」の隣の通りです。

六本木ヒルズが見えますが、「パークコート元麻布 ヒルテラス」からは徒歩１２分です。

この辺は細い通りばかりですが、ブランドエリアだけあって雰囲気があります。

寺院もたくさんあります。

東急不動産の「MAJES 元麻布ガーデン」というリノベーションマンション群です。

元麻布3丁目に敷地面積5300㎡という大規模プロジェクトですが、大々的には販売されてはいないようです。

現在、3戸が販売中ですが、176.99㎡〜199.83㎡の部屋が3億1800万円〜4億5000万円で販売されています。

竣工は平成28年5月末ということですが、室内の工事をやっていたので、まだ完全には竣工できてないようです。

1987年に建てられた「元麻布テラスアパートメント」です。

ビンテージマンションですね。

麻布十番商店街にやっと着きました。

徒歩で10分ほどです。行きは下りですが、帰りは上りになります。

麻布十番からの上りの坂は、自転車だとけっこうきついと思います。

麻布十番商店街にはたくさんのレストランやカフェがありますし、「ダイエー」「ピーコック」「成城石井」という日常の食材を買える店もあります。

麻布十番商店街から六本木ヒルズ方面を歩くと、24時間営業の「リンコス」というスーパーがあります。

ここの食材はかなり充実していました。24時間営業なので、夜中に何か買いたくなっても安心です。

ただし、徒歩だと13分くらいかかると思います。車ならすぐですが。

「リンコス」の隣には、スターバックスやTSUTAYAがあります。

賃貸価格

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は30戸中11戸は事業協力者住戸、つまり地権者住戸となっています。

11戸の事業協力者住戸のうち、地権者が住んでいるのは2戸で残りの9戸は賃貸に出されています。

なるべく早い段階で賃貸を埋めたいという地権者側の思いがあったようで、賃貸価格はかなりお手頃価格となっています。

「元麻布」「新築マンション」「三井不動産のパークコート」という３つのブランドにしては、家賃30万円台というのはすごく安い印象です。

実際、賃貸はすぐに埋まったそうです。

不動産業者のHPを見ると、現状では1部屋だけ賃貸に出されていますが、この部屋もすでに借り手が付いている可能性大です。

分譲価格

「パークコート元麻布 ヒルテラス」は販売総戸数が19戸と少ないためか、大々的な広告を売っておらず、会員制の「三井グランディオーソ・クラブ」の会員だけにうちうちで連絡して販促しているそうです。

広告費用をあまりかけなかったためか、元麻布というブランドのあるエリアに建つパークコートとしては、お手頃感のある価格帯となっています。坪単価は最高でも735万円台です。

実際、この近隣で売り出されている中古マンション価格よりも安いそうです。

2016年に入ってから日本の不動産市況に勢いがなくなっており、また売れ残りも避けたいという思いから、今までのように強気な価格設定にしなかったのかもしれません。

港区元麻布という立地は、10年後も価値が落ちないブランドエリアなので、将来中古マンションとして売り出したとしても、それほど価格は落ちないのではないでしょうか？

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買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

管理費・修繕積立金・駐車場使用料など

• 駐車場使用料：48,000〜50,000円（13台）
• 自転車置き場使用料：下段200円、上段400円

物件概要

関連・出典サイト

• パークコート元麻布 ヒルテラス｜三井不動産レジデンシャル：三井の住まい｜港区元麻布（都営大江戸線・東京メトロ南北線「麻布十番」駅徒歩10分）の新築・分譲マンション
• パークコート元麻布ヒルテラス | 東京都心の高級賃貸マンションをお探しなら［三井の賃貸］レジデントファースト
• 三井グランディオーソ・クラブ
• 有栖川パークハウス
• MAJES 元麻布ガーデン
• 元麻布テラスアパートメント

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