【内覧】アルファグランデ千桜タワー、岩本町駅徒歩1分、シティータワー品川の再来か?と噂になった定期借地権マンション

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アルファグランデ千桜タワー

2008年、品川駅港南口から徒歩10分のところに住友不動産の「シティータワー品川」という物件が分譲されました。

「シティータワー品川」は72年の定期借地権マンションで、あり得ないほど安い価格で分譲されました。

どれくらい安かったかというと・・・

シティータワー品川の分譲価格
向き 階数 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
南西 43F(最上階) 3LDK 82.77 3329 40.21 132.72
43F(最上階) 2LDK 76.27 2762 36.21 119.50
南西 20F 3LDK 82.77 3056 36.92 121.84
南東 20F 4LDK 88.43 3308 37.40 123.44
20F 2LDK 73.89 2426 32.83 108.34
南西 3F(最下階) 3LDK 82.77 2846 34.38 113.46
3F(最下階) 2LDK 73.89 2247 30.41 100.35

品川区の住友不動産のタワーマンションが坪単価100万円前半というあり得ない価格です。

この前提があったので、今回の「アルファグランデ千桜タワー」も「シティータワー品川の再来か・・・?」とネット上で噂になっていました。

というのも、「アルファグランデ千桜タワー」も70年の定期借地権マンションだからです。

しかし、蓋を開けてみると・・・それなりの価格のマンションでした・・・。

坪単価は平均で350万円ほどです。周辺相場が400万円前後なので、50万円ほど坪単価は安く設定したようです。

「シティータワー品川」の件もあり、予想よりも高いという声が多いようですが、駅徒歩1分の高級タワーマンションの坪単価が周辺相場よりも50万円ほど安いので、考慮する価値はあると思います。(ただし、定期借地権マンションのデメリットもちゃんと考慮すべきです。)

私は内覧に行きましたが、「これほど人であふれた内覧は初めて」というくらい、たくさんの人が内覧に来ていました。

廊下で順番待ちをするくらい多くの人が来ていましたが、順番待ちの間に年収などの情報を紙に書きました。

私の隣の男性は30歳前後でしたが、年収は700万円と書いていました。

住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」は53%と厳しい数値が出ています。

定期借地権マンションとは

定期借地権マンションとは1992年(平成4年)8月に施行された「借地借家法」の目玉となる制度で、「期限の定めのある借地権」のことです。

土地を「所有」せずに「利用」することで、豊かでゆとりある快適な住宅の確保を目的として、国の住宅政策の一環として誕生しました。

借地期間は「50年以上」と定められ(一般的には50〜60年のものが多い)、以下の3つの条件によって成り立ちます。

  1. 更新による期限延長はない
  2. 建替による期限延長はない
  3. 建物の買取り請求はできない

建物を通常のマンションと同様に購入して、土地は地主から期限付きで借りて「利用する」住まいの形式で、土地の「定期借地権」をマンションの「敷地利用権」とするマンションです。

以下に「所有権マンション」「定期借地権マンション」「賃貸マンション」の違いをまとめます。

所有権マンション ◎定期借地権マンション 賃貸マンション
土地 所有権 利用権 利用権
建物共有部分 利用権 利用権 利用権
建物専有部分 所有権 所有権 利用権

定期借地権マンションのメリット

定期借地権のマンションを購入するメリットとして、購入時の土地代を抑えることができるということがあります。

つまり、そのぶん分譲価格が安くなるということです。

また、一般のマンションの場合、建物が老朽化すれば、いずれは建て替えるのが一般的ですが、その合意形成と手間や負担は決して小さくありません。

一方、定期借地権マンションの場合、借地契約が終了するまでに、建物を解体して土地を更地にして返還することが確定しているため、先が見えやすいと言えます。

さらに、定期借地権マンションの場合、土地を取得しないため登録免許税や固定資産税などの税金が少し安くなります。(地主が負担する分があるため)

定期借地権マンションのデメリット

定期借地権マンションは通常のマンションにはない「地代(毎月)」と「解体積立金(毎月)」と「解体保証料(引渡時一括払い)」の支払いがあります。

固定資産税を地主の負担があって軽くなりますが、区分所有者は土地の使用料として「地代」を毎月支払わないといけません。

さらに、将来の解体に備えて、計画的に毎月「解体積立金」を積み立てる必要がありますし、「解体保証料」が引渡時に1回だけかかります。

定期借地権マンションは土地代が安くなったぶん分譲価格が安くなり、固定資産税などの税金負担も軽くなりますが、通常のマンション購入にはない毎月の「地代」と「解体積立金」、引渡時の「解体保証料」の負担が発生するので、両者を天秤にかけてトータルに考える必要があります。

アルファグランデ千桜タワーの地主って誰なの?

「アルファグランデ千桜タワー」が建つ撮は元々は千桜小学校でした。

少子高齢化で小学校が統廃合し、千桜小学校の跡地は使わない土地となってしまいました。

といっても、岩本町駅徒歩1分という好立地です。使いようはいくらでもあります。

しかし、区民の思い出が残る場所を簡単に手放すことは考えられない。

そこで、定期借地権マンションとして活用しようということになります。

というわけで、アルファグランデ千桜タワーの地主は「千代田区」ということになります。

だからこそ、「千代田区一帯複合開発」と言われているのです。

都営新宿線「岩本町」徒歩1分の立地

岩本町徒歩1分の立地

「アルファグランデ千桜タワー」は都営新宿線「岩本町」に徒歩1分、「秋葉原駅」と「神田駅」に徒歩5分の立地が売りとなっています。

ちなみに、1993年以降に建てられた物件で、以下の条件の満たすのは「アルファグランデ千桜タワー」のみとなります。

  • 千代田区・中央区・港区の都心3区で新規販売された物件(1163物件)
  • 山手線の駅まで徒歩5分の物件(43物件)
  • 20階以上のタワーマンション(5物件)
  • 駅徒歩1分の物件(1物件)

駅徒歩1分の物件といえば、「プラウド日本橋人形町ディアージュ」は人形町駅徒歩1分の立地ですが、14階しかありません。

大規模物件で駅徒歩1分の物件は確かに珍しいかもしれません。

「ブリリアタワーズ目黒」は目黒駅徒歩1分のタワーマンションとして話題になりましたが、品川区なんですよね。

岩本町駅と信号

不動産業界では「直線80メートル以内=徒歩1分」と計算します。駅から直線90メートルなら徒歩2分となります。

「アルファグランデ千桜タワー」は「岩本町駅」まで徒歩1分ですが、これは駅からマンションまで直線で80メートル以内ということです。

しかし、途中に信号があるので、信号に引っかってしまったら、1分以上かかるかもしれません。

信号が青でも、直線ではなく、横断歩道をぐるっと回って歩くので、実際には80メートル以上あるかもしれません。

いずれにせよ、駅近物件には変わりありませんが。

秋葉原駅と神田駅まで徒歩5分

マップ

「アルファグランデ千桜タワー」は秋葉原駅と神田駅まで徒歩5分の立地です。

どちらも山手線なので、その資産価値は非常に高いと言えます。

というのも、今は部屋探しをする時、多くの人はネットで検索します。

その際、「山手線徒歩5分以内」で検索する人は非常に多いからです。この条件で出てくる物件は資産価値が高いと言えます。

実際に現地を視察してみたのですが、意外と雰囲気が暗いです・・・

建設地

実際に建設地を見に行って見たですが、とても小学校があったと思えないような暗い印象を受けました。。

矢印の立地に「アルファグランデ千桜タワー」が建ちます。

古いビルが立ち並ぶエリアですね。

建設地 建設地 建設地 建設地

左右にはそこそこ高いビルが建っています。

建設地

裏側(駅から遠い側)に回ってみました。

建設地 建設地

周囲の道路も狭い印象だったのですが、HPを見ると「アルファグランデ千桜タワー」がこの辺りの雰囲気を明るくするかもとも思いました。

外観とエントランスホールとラウンジ

外観 外観

「アルファグランデ千桜タワー」の完成図を見ると、元々の歩道は狭いですが、建物までのセットバックに余裕があるので、この辺りの雰囲気を一気に変える物件になるかもしれないと思いました。

外観

植栽も豊かなので、70年の間に経年劣化しそうです。

外観

上の図を見る限り、三方が歩道に接して角立地となっています。

1階にはスーパー「まいばすけっと」が入るので、食材などの買い物には困らなそうです。

エントランス

エントランスは非常に高級感があります。帰宅した時にホッとした感覚を味わえそうです。

ちなみに、1〜2Fは店舗が入るそうです。

エントランスホール

エントランスを入ると、エントランスホールが迎えてくれます。こちらも高級感が漂っています。

ラウンジ

1階のラウンジからは外の植栽を眺めることができます。

この辺りの雰囲気を一気に変えてしまう潜在能力を持っている物件になるかもしれません。

分譲価格

住まいサーフィンに登録(無料)すると、この物件や周辺物件の分譲時の価格表をチェックできるので、相場を知るという意味でも登録をおすすめします。

向き 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
24F 3LDK 64.72 6800 105.06 346.72
西 24F 3LDK 71.92 7500 104.28 344.13
西 24F 3LDK 67.09 7100 105.82 349.23
西 24F 2LDK 57.31 6200 108.18 357.00
西 24F 2LDK 57.31 6200 108.18 357.00
西 24F 2LDK 56.16 6200 110.39 364.31
24F 3LDK 78.97 9200 116.49 384.44
24F 2LDK 57.93 6900 119.10 393.06
24F 3LDK 68.45 8100 118 390.50
24F 3LDK 78.88 9200 116.63 384.88
24F 2LDK 56.14 6100 108.65 358.56
24F 3LDK 69.40 7300 105.18 347.11
19F 3LDK 64.72 6500 100.43 331.42
西 19F 3LDK 71.92 7200 100.11 330.36
西 19F 3LDK 67.09 6800 101.35 334.47
西 19F 2LDK 57.31 5900 102.94 339.73
西 19F 2LDK 57.31 5900 102.94 339.73
西 19F 2LDK 56.16 5900 105.05 346.68
19F 3LDK 78.97 8900 112.70 371.91
19F 2LDK 57.93 6600 113.93 375.97
19F 3LDK 68.45 7800 113.95 376.04
19F 3LDK 78.88 8900 112.82 372.33
19F 2LDK 56.14 5800 103.31 340.93
19F 3LDK 69.40 7000 100.86 332.85
13F 3LDK 64.72 6000 92.70 305.93
西 13F 3LDK 71.92 7000 97.33 321.19
西 13F 3LDK 67.09
西 13F 2LDK 57.31 5700 99.45 328.21
西 13F 2LDK 57.31 5700 99.45 328.21
西 13F 2LDK 56.16 5700 101.49 334.93
13F 3LDK 78.97 事業者住戸
13F 2LDK 57.93 事業者住戸
13F 3LDK 68.45 事業者住戸
13F 3LDK 78.88
13F 2LDK 56.14 5200 92.62 305.66
13F 3LDK 69.40 6300 90.77 299.56
8F 3LDK 64.72 5800 89.61 295.73
西 8F 3LDK 71.92 6600 91.76 302.83
西 8F 3LDK 67.09 事業者住戸
西 8F 2LDK 57.31 5200 90.73 299.42
西 8F 2LDK 57.31 5200 90.73 299.42
西 8F 2LDK 56.16
8F 3LDK 78.97 8500 107.63 355.19
8F 2LDK 57.93 事業者住戸
8F 3LDK 68.45 7300 106.64 351.93
8F 3LDK 78.88
8F 2LDK 56.14 事業者住戸
8F 3LDK 69.40 6100 87.89 290.05

管理費・修繕積立金・駐車場使用料、駐輪場使用料など

月額払い(円)
面積(㎡) 管理費 修繕積立金 管理費&修繕積立金の合計 解体積立金 地代 インターネット利用料 毎月合計
56.16 15270
271円/㎡
7310
130円/㎡
22580

402円/㎡

2350 16570 1320 42820
64.72 17600
271円/㎡
8420
130円/㎡
26020

402円/㎡

2700 19100 1320 49140
78.88 21450
271円/㎡
10260
130円/㎡
31710

402円/㎡

3290 23270 1320 59590
97.66 26560
271円/㎡
12700
130円/㎡
39260

402円/㎡

4080 28810 1320 73470
110.51 30040
271円/㎡
14380
130円/㎡
44420

401円/㎡

4610 32610 1320 82960
引渡時一括払い(円)
面積(㎡) 管理準備金 修繕積立基金 解体保証料 合計
56.16 15270 92800 842400 950470
64.72 17600 106850 970800 1095250
78.88 21450 130300 1183200 1334950
97.66 26560 161250 1464900 1652710
110.51 30040 182650 1657650 1870340
  • 駐車場使用料:38,500〜44,000円(76台)
  • バイク駐車場使用料:2,000円(2台)
  • 自転車駐輪場:200〜500円(227台)

物件概要

所在地 東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通
  • 都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分
  • 東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分
  • JR京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5分
  • 東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5分
  • JR京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5分
敷地面積 3,428.53m²
建築面積 1,414.15m²
建築延床面積 26,968.33m²
地目 宅地
用途地域 商業地域
地域地区 防火地域
総戸数 276 戸(事業協力者住戸27 戸、非分譲住戸65 戸含む)
予定販売価格 5,000万円台~14,900万円台 ※100万円単位
予定最多価格帯 6,000万円台(19戸)
間取り 2LDK~3LDK
専有面積 56.14m²〜110.51m²※トランクルーム面積含む
バルコニー面積 7.40m²〜30.31m²
構造・階数 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
建ぺい率 80%
容積率 600%
入居開始時期 平成30年7月下旬 (予定)
分譲後の権利形態 建物:区分所有権、敷地:定期借地権の準共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合もしくは管理組合法人を設立し、管理会社に委託(予定)
設計会社 株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社 スターツCAM・大成建設共同企業体
管理会社 スターツアメニティー株式会社
事業主 スターツコーポレーション株式会社
売主/販売代理 スターツデベロップメント株式会社
売主 安田不動産株式会社
販売代理 伊藤忠ハウジング株式会社/東京建物株式会社
定期借地権概要
  • 借地権の種類/一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
  • 存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還
  • 借地権の譲渡・転貸/可(※一定期間制限される住戸有り。また、借地権設定者への事前通知が必要です)
  • 地代/未定
  • 解体準備金/未定
  • 解体準備基金/未定
  • 権利金/未定

関連・出典サイト

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