【内覧】ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町、13駅22路線が利用可能な地域最大級マンション、COREDOやYUITOまで徒歩10分

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ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町の外観デザイン

再開発が続く日本橋エリアで、13駅22路線が利用可能な「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」を見てきました。

このエリアは大きなマンションが少ないのですが、「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」は14階建て152戸と地域最大級のマンションになります。

三菱地所レジデンスのザ・パークハウスシリーズですし、デザイン性も非常に高いので、このエリアでは一番目立つマンションとなるかもしれません。

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」の資産価値について私なりに考察してみたいと思います。

ちなみに、住まいサーフィンの「沖式儲かる確率」では75%というなかなかの数字が出ています。

ページ最後には分譲時の価格も掲載しています。

公式ホームページ

ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町 公式ホームページ

公式ホームページトップページは日本橋らしい高級感で大人な雰囲気になっています。

「BEYOND THE LUXURU」と大々的に出ていますが、「ラグジュアリーを超えて」がこのマンションのコンセプトのようです。

建設地は古いオフィスがたくさん立ち並ぶエリアですので、この界隈では珍しい高級感のあるマンションになると思われます。

最寄り駅

最寄り駅

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」は13駅22路線が利用可能と謳っていますが、実際に日常利用するのは「馬喰町(徒歩3分)」「馬喰横山(徒歩3分)」「小伝馬町(徒歩4分)」「東日本橋(徒歩6分)」の4駅ではないでしょうか。

「新日本橋」や「人形町」になると、9分も歩かないといけないので、日常使いするには少し遠い印象です。

JRの「神田駅(徒歩15分)」や「東京駅(徒歩21分)」までも歩こうと思えば歩ける距離ですが、通勤帰りに健康のためのウォーキングを兼ねてみたいな感じが現実的で、普段使いできる駅とはならないでしょう。

  • JR総武快速線「馬喰町」駅1出口徒歩3分
  • 都営新宿線「馬喰横山」駅A1出口徒歩3分
  • 日比谷線「小伝馬町」駅1出口徒歩4分
  • 都営浅草線「東日本橋」駅B4出口徒歩6分
  • JR総武快速線「新日本橋」駅5出口徒歩9分
  • 日比谷線・都営浅草線「人形町」駅A4出口徒歩9分
  • 都営新宿線「浜町」駅A1出口11分
  • 都営新宿線「岩本町」駅A4出口徒歩11分
  • 銀座線・半蔵門線「三越前」駅A9出口徒歩11分
  • JR「浅草橋」駅東口徒歩12分
  • 半蔵門線「水天宮前」駅7出口徒歩13分
  • JR「神田」駅南口徒歩15分
  • JR・丸の内線「東京」駅日本橋口徒歩21分

周辺環境

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」の一番のマイナス点は周辺環境だと個人的に思いました。

周辺環境

上の写真はコレドの方から建設地まで歩く途中の風景ですが、こんな感じで古いオフィスがたくさん立ち並ぶエリアなのです。

ちなみに、奥に見えるのは東京スカイツリーです。この日は曇っていたのでうっすらしか見えませんでしたが、夜はキレイかもしれません。

周辺環境

この写真は別の日で晴れていますが、この通りは物件に面した通りです。

日本橋大伝馬町って元々はオフィス街みたいな場所で、歩道が狭く、ビルが所狭しと建てられているエリアです。

しかし、日本は人口減少&少子化で、労働人口が減っています。労働人口が減れば、当然、オフィスも減っていきます。

そこで、オフィスの代わりに、マンションが建つようになったという背景があるようです。

野村、三井、三菱、東京建物といった大手デベロッパーが日本橋周辺にマンションを建てるのは、2015年からなんだそうです。

建設地

ここからは建設地周辺の写真になります。

2日に分けて見に行っているので、天気の良い日と曇りの日の雰囲気の違いがあると思います。

南向き

南向きの景色です。10階建てくらいの細長いマンションが一棟建っています。

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」は14階建てなので、高層階なら多少はビューが抜けるかもしれません。

東向き

東向きにはオフィスビルが建っています。

平日は視線がちょっと気になるかもしれませんね。要カーテンです。

西向き

西向きにもオフィスビルが建っていますが、東向きと違って視線は気にならないのではないでしょうか。

むしろ、カーテンいらずかもしれません。景色は薄汚れた壁ですが。。

北向き

北向きにはオフィスビルとホテル東急インが建っています。

東急インと向かい合う部屋は、平日だけでなく土日も宿泊客の視線が気になるかもしれません。

東急インとアパホテル

ちなみに、この北側の通りには東急インだけでなく、アパホテルもあります。

なので、スーツケースを持った外国人もちょくちょく見かけました。

東京駅周辺の5つ星ホテルには泊まれない観光客や出張ビジネスマンあたりが宿泊していると思われます。

北側の通り

北側の通りのアパホテルとは反対側は比較的お店が多かったです。

南東の中華弁当

南東のすぐ隣には中華弁当屋さんがあって、500円でお弁当を購入できます。

このように、「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」周辺は古いオフィス街でゴチャゴチャした印象すらありますが、東京駅方面へ10分ほど歩くと、次のような全くの別世界が広がります。

三越本店、COREDO室町(コレド室町)、YUITO(ユイト)が普段使いできる

「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」から東京駅方面へ10分ほど歩くと、「日本橋三越本店」「COREDO室町1」「COREDO室町2」「COREDO室町3」「YUITO(ユイト)」といった大人が楽しめるショッピングモールが立ち並ぶエリアに行けます。

1914年に建てられた「日本橋三越本店」は2016年5月20日に国の重要文化財に指定されました。

日本橋三越本店と三井本館

さらに、「日本橋三越本店」の横にある「三井本館」も国の重要文化財です。現在は「三井住友信託銀行」という看板がかけられています。

この2つの重要文化財に向かい合うのが「COREDO室町1〜3」と」「YUITO(ユイト)」です。

COREDO室町1 COREDO室町2 COREDO室町3 COREDO室町 COREDO室町

こういった大人が楽しめる素敵な雰囲気のエリアが徒歩圏内ということが、日本橋に住む1つのメリットかと思います。

中に入っているレストランもレベルが高い店が多いので、食もかなり楽しめるエリアです。

そして、さらに丸の内まで歩けば、丸の内仲通りでショッピングや外食も楽しめます。

日本橋再開発による将来性

日本橋再開発

東京でオリンピック開催が決まって以来、東京では再開発が盛んになっています。

その多くは2020年のオリンピックに間に合うように期間が設定されていますが、日本橋に関してはオリンピック以降も再開発がまだまだ続きます。

東京駅を囲むように、丸の内〜八重洲〜京橋〜日本橋〜日本橋室町〜大手町〜常盤橋と2016年〜2027年まで再開発が続きます。

特に、完成予定が2027年と一番最後の「常盤橋地区再開発事業」では高さ390メートルと日本一の高さとなる超高層タワーが立てられる予定です。

これから11年かけて、東京駅周辺は徐々に違う顔になっていきます。

当然、この地の価値は今よりも高まるでしょう。

観光客も増えますし、オフィスも増えますから、人の流れはさらに盛んになります。

そうなると、徒歩圏内の「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」の資産価値も高まると考えることもできます。

オフィスが増えれば賃貸需要も増える

東京駅周辺の再開発でオフィスが増えるということは、そこで働く人が増えるということなので、賃貸需要も増えるということになります。

丸の内OLや証券会社でバリバリ働く証券マンなどの高給取りも増えます。

さらに、人形町よりもさらに隅田川方面の水天宮には、羽田空港まで30分、成田空港まで1時間で行くバス「T-CAT」があります。

だから、水天宮前駅周辺ではCAさんがたくさん住んでいます。

こういった比較的給料が高い人たちの賃貸需要が増えることが予想できます。

実際、「ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町」公式サイトには、想定賃料や想定利回りといった投資物件としてのコンテンツやセミナー情報があります。

想定賃料や想定利回りやセミナー情報

おそらく、内覧に来ている人の反応を見て、実需だけでなく、投資として買いたいと思っている人が意外と多かったのでしょう。

11年先まで再開発が続くエリアですし、オフィスが増えて働く人が増えれば、賃貸需要も増えます。さらに、高給取りが多いエリアなので、それなりの賃料も見込めそうです。

何らかの理由で引っ越すことになったとしても、売却するのではなく、賃貸として貸し出すという選択肢も容易にできるマンションだと思います。

ちなにみ、公式サイトに掲載している想定賃料と想定利回りは以下の通りです。

間取り 面積(㎡) 管理費等含む月々支払額合計 想定賃料 想定利回り
1LDK 50.94 152,909 207,000 4.4%
1LDK 51.66 149,957 207,000 4.5%
2LDK 64.40 189,402 260,000 4.5%
3LDK 70.04 224,661 285.500 4.1%

ただ、新築の場合、5年後以降は家賃が落ちる傾向があります。

ライバル物件が少ないエリアなら5年後以降もそれほど落ちないかもしれませんが、駅からの距離が遠かったり、周辺にライバル物件が多く供給過剰ぎみになってくると、新築プレミアムを感じられなくなる5年後以降から家賃が少しずつ落ちる可能性は頭に入れておいた方がいいでしょう。

分譲価格

ザ・パークハウス 日本橋大伝馬町の予定価格表です。

※平米単価と坪単価は最小価格で表示(7500万円台の場合は7500万円で計算していますが、最大で7599万円になることもあります。)
※坪単価は平米単価に3.3をかけて計算

向き 間取り 面積(㎡) 価格(万円台) 平米単価 坪単価
北西 13F 2LDK 64.40 7500 116.45 384.31
1LDK 50.94 6000 117.78 388.69
1LDK+DEN 54.37 6600 121.39 400.58
2LDK 56.56 6800 120.22 396.74
2LDK 56.52 6900 122.08 402.86
2LDK 62.43 7700 123.33 407.01
南東 12F 3LDK 70.78 9600 135.63 447.58
3LDK 63.64 8600 135.13 445.94
3LDK 65.58 9100 138.76 457.91
2LDK+DEN 61.27 8100 132.20 436.26
3LDK 70.04 9300 132.78 438.17
北東 1LDK+DEN 51.66 5900 114.20 376.88
北西 8F 2LDK 64.40 7200 111.80 368.94
1LDK 50.94 5700 111.89 369.25
1LDK+DEN 54.37 6400 117.71 388.44
2LDK 56.56 6600 116.69 385.07
2LDK 56.52 6600 116.77 385.35
2LDK 62.43 7400 118.53 391.15
南東 3LDK 70.78 9000 127.15 419.61
3LDK 63.64 8100 127.27 420.01
3LDK 65.58 8400 128.08 422.68
2LDK+DEN 61.27 7600 124.04 409.33
3LDK 70.04 8800 125.64 414.62
北東 1LDK+DEN 51.66 5800 112.27 370.49
南東 4F 3LDK 70.78 8500 120.09 396.29
3LDK 63.64 7700 120.99 399.27
3LDK 65.58 8100 123.51 407.59
2LDK+DEN 61.27 7300 119.14 393.17
3LDK 70.04 8400 119.93 395.77
北東 1LDK+DEN 51.66 5700 110.33 364.11
北西 3F 2LDK 64.40 7100 110.24 363.81
1LDK 50.94 5600 109.93 362.77
1LDK+DEN 54.37 6200 114.03 376.31
2LDK 56.56 6400 113.15 373.40
2LDK 56.52 6500 115.00 379.51
2LDK 62.43 7200 115.32 380.58
南西 2F 2LDK+DEN 63.71 7200 113.01 372.93

坪単価は362〜457万円です。陽当りの良い南東向きの部屋の坪単価が高い傾向にあり、だいたい400万円台です。

陽当りが良くない北西向きの部屋の坪単価は300万円台です。

周辺はマンションやオフィスビルに囲まれているので、高層階に行かないと眺望は望めません。

眺望がない部屋なら、北西の坪単価が低い部屋でもいいかなと思います。カーテン閉めたら、陽当りの良し悪しはあまり気にならないでしょうから。

このマンションの価格が高いか安いかは住まいサーフィン(登録無料)でチェックできます。

買い替えがある人は、事前に不動産一括査定サイトで自宅がいくらで売却できるのか確認しておくといいでしょう。自宅にいながらマンションや一戸建てだけでなく、土地も査定してもらえます。近所の不動産屋に査定してもらうより高額査定してもらえる可能性も高いです。

管理費・修繕積立金など

管理費や修繕積立金などのランニングコストは以下の通りです。

毎月のランニングコスト
間取り 面積(㎡) 管理費 修繕積立金 管理費&修繕積立金の合計 インターネット利用料 スカパー 毎月合計
1LDK 50.94 12130
238円/㎡
4590
90円/㎡
16720
328円/㎡
1485 275 18480
2LDK 64.40 15330
238円/㎡
5800
90円/㎡
21130
328円/㎡
1485 275 22890
3LDK 70.04 16670
238円/㎡
6310
90円/㎡
22980
328円/㎡
1485 275 24740
引渡時
間取り 面積(㎡) 修繕積立基金 管理準備金 引渡時合計
1LDK 50.94 458460 12130 470590
2LDK 64.40 579600 15330 594930
3LDK 70.04 630360 16670 647030

総論

今回、内覧して感じたこのマンションの資産価値は以下の3つです。

  1. 快適な交通アクセス。13駅22路線が使えて、羽田空港と成田空港へのアクセスもスムーズ。
  2. 日本橋の再開発の恩恵を受けるエリア。
  3. 150戸超えとこのエリアでは希少な大規模マンション。(※日本橋エリアで2000年以降に150戸超えのマンションが供給されたのは、このマンションを含めても4物件のみ。)

物件概要

所在地 東京都中央区日本橋大伝馬町202番8(地番)
交通
  • JR総武快速線「馬喰町」駅1出口徒歩3分
  • 都営新宿線「馬喰横山」駅A1出口徒歩3分
  • 日比谷線「小伝馬町」駅1出口徒歩4分
  • 都営浅草線「東日本橋」駅B4出口徒歩6分
  • JR総武快速線「新日本橋」駅5出口徒歩9分
  • 日比谷線・都営浅草線「人形町」駅A4出口徒歩9分
  • 都営新宿線「浜町」駅A1出口11分
  • 都営新宿線「岩本町」駅A4出口徒歩11分
  • 銀座線・半蔵門線「三越前」駅A9出口徒歩11分
  • JR「浅草橋」駅東口徒歩12分
  • 半蔵門線「水天宮前」駅7出口徒歩13分
  • JR「神田」駅南口徒歩15分
  • JR・丸の内線「東京」駅日本橋口徒歩21分
総戸数 152戸
駐車場 31台
販売価格 5,400万円台〜11,000万円台(予定)
予定最多価格帯 6,600万円台(予定)
間取り 1LDK〜3LDK
専有面積 50.94㎡〜70.78㎡
バルコニー面積 4.75㎡〜9.63㎡
販売予定 2016年7月上旬予定
完成日または予定日 2018年7月下旬
入居(予定)日 2018年9月下旬
敷地面積 1328.41㎡
分譲後の敷地の権利形態 専有面積割合による所有権の共有
構造/規模 鉄筋コンクリート造地上14階建地下1階
建ぺい率/容積率 建ぺい率:70% 、容積率:720%
売主 三菱地所レジデンス株式会社、大栄不動産株式会社
販売会社(取引態様) 三菱地所レジデンス株式会社(売主・販売提携〔代理〕)
施工会社 株式会社長谷工コーポレーション

関連・出典サイト

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